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곧 다가올 ‘인구절벽’…“분양중심 주택산업 달라져야”


입력 2018.05.28 06:00 수정 2018.05.28 06:08        이정윤 기자

인구 자연증가 감소, 2022년 인구절벽 예상

주택산업, 분양에서 임대사업으로 전환 필요

서울 강남 일대에 위치한 아파트 단지 전경. ⓒ연합뉴스 서울 강남 일대에 위치한 아파트 단지 전경. ⓒ연합뉴스

최근 거래절벽 현상을 보이며 기존 주택시장은 침체의 골이 깊어지고 있는 상황이지만 신규 분양시장에서는 로또청약이 쏟아지면서 열풍을 이어가고 있다.

하지만 인구절벽 현실화가 예상보다 앞당겨질 것으로 예측되면서 지금과 같은 분양 중심의 단기 주택사업은 운영 중심의 장기사업 비즈니스 모델로 전환돼야 한다는 지적이 나오고 있다.

◆‘인구절벽’ 현실화, 2028→2022년으로 앞당겨질 것

통계청이 최근 발표한 ‘3월 인구 동향’에 따르면 올해 1분기 출생아 수는 8만9600명으로 지난해 같은 기간보다 9.2%(9100명) 줄어들었다. 1분기 출생아 수가 8만명대로 떨어진 것은 1981년 통계 작성 이래 처음인 것으로 파악됐다.

또 1분기 사망자수는 8만1800명으로 역대 최고 수준을 기록했다. 1분기 사망자수가 8만명대를 넘은 것도 이번이 처음이다.

이처럼 출생아는 급감하고 사망자는 증가하면서 올해 1분기 인구 자연증가는 7800명으로 역대 최소다. 이를 두고 통계청은 인구 자연 증가세가 감소세로 돌아서는 시기가 당초 예상했던 오는 2028년에서 2022년으로 앞당겨질 수 있다고 전망했다.

◆주택산업, 분양에서 임대사업으로 전환 필요

전문가들은 이 같은 시장 상황에 따라 주택산업도 현재와 달라져야 한다고 조언한다. 특히 신규주택을 공급하는 분양사업 중심에서 주택 임대사업으로 전환해야 한다는 게 핵심이다.

한국건설산업연구원이 발표한 연구보고서를 보면 일본은 인구감소, 1인 가구 증가, 노령화 등을 겪으면서 공가가 증가하고 자산가치가 하락했다. 자산가치가 하락해 자본수익률을 기대하기 어려워지자 임대수익률의 중요성이 커지게 됐다.

이에 일본에서는 개인이나 기업 모두 부동산을 통해 임대수익을 확보할 수 있는 주택 임대사업에 눈을 돌리게 됐고, 현재 미쓰이부동산이나 다이토켄타쿠 같은 주택 임대업 관련 업체들이 일본 주택산업의 중심에 서게 된 것이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 보고서에서 “우리나라 주택산업은 분양사업 중심으로 발전해왔고, 비즈니스 모델도 여기에 맞춰져 있다”면서 “지난 2014년부터 2017년까지 가격상승, 거래증가, 공급증가 등 전반적인 호조세를 보였지만 올해부턴 침체기로 접어들 가능성이 높다”고 설명했다.

이어 그는 “이 가운데 장기 저성장과 인구감소를 먼저 겪은 일본의 경우 주택 임대사업이 활성화 됐다”며 “우리나라 주택산업도 달라질 환경에서 생존과 성장을 확보하기 위해 신규주택 분양보다는 임대사업으로의 재편이 필요하다”고 덧붙였다.

우리나라에도 코오롱글로벌, 롯데자산개발, 라이프테크, 신영에셋, KD Living, 우리레오PMC 등의 업체들이 주택 임대사업을 진행 중이다.

다만 아직까지는 우리나라의 월세시장 규모 자체가 적어 임대사업이 활성화되기엔 아직 한계가 있다.

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 “주택 임대사업이라는 건 집값의 상승‧하락과는 관계가 없고, 수요와 공급에 달렸다”라며 “수요보다 공급이 많아야, 즉 공가가 많아져 개인이 공가를 모두 관리하기 어려운 상황이 돼 위탁관리의 필요성이 생겨야 활성화 될 수 있는 것”이라고 조언했다.

이어 그는 “특히 주택 임대사업의 경우 단순히 임대업 외에 이와 관련된 청소나 식사제공 등 부가서비스도 한꺼번에 통합될 수 있어야 하는데, 현재 우리나라는 이런 부분에서 법제도가 개선돼야 한다”며 “주택 임대사업이 자리를 잡으려면 10년 안팎의 시간이 걸릴 것으로 내다보고 있다”고 덧붙였다.

이정윤 기자 (think_uni@dailian.co.kr)
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