[문재인정부 1년] 부동산 열기는 식었지만…“서민 설 곳 여전히 부족”

규제여파로 전셋값 안정?…실수요 시장개편 ‘글쎄’

“일관된 정책과 지역별 맞춤형 규제 내놔야 할 것”

문재인 정부 1년을 맞아 강력한 규제로 뜨겁던 부동산 시장 열기는 누그러진 듯 하지만, 양극화 등 시장을 전체적으로 바라보는 시각이 필요하다고 전문가들은 조언했다. 사진은 강남 일대에 위치한 아파트 단지 전경. ⓒ연합뉴스

문재인 정부가 ‘투기와의 전쟁’을 선포하며 출범 1년을 맞았다. 문 정부는 지난 1년 동안 6‧19대책, 8‧2대책, 가계부채 종합대책, 재건축 안전진단 강화, 양도세 중과 등 총 8번의 크고 작은 부동산 관련 규제들을 쏟아내며 빠르게 달려왔다.

투기나 비정상적으로 치솟은 집값을 잡으려는 등의 시도는 좋았지만, 또 그에 따른 서민들의 피해나 양극화 등 시장을 전체적으로 바라보는 시각은 부족했다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

◆강남 잡으며 부동산시장 열기는 누그러졌는데…

재건축 아파트를 중심으로 강남 집값 상승세가 주춤해진 모양새다. 또 강남지역 전셋값이 눈에 띄게 하락세를 이어가고 있다. 지난달부터 시행된 양도세 중과로 거래량도 급격히 줄어들었다.

9일 한국감정원에 따르면 지난 3월부터 서울을 비롯해 경기‧인천 및 기타 지방 광역시 등 대부분의 지역에서 보합에 가까운 장세를 나타내며 전국적으로 안정을 이어가고 있다.

강남4구(강남‧서초‧송파‧강동) 매매가는 지난달 30일 기준 강남‧서초‧강동은 보합, 송파는 -0.05% 하락세를 나타내며 4주 연속 하락했다.

특히 부동산114 통계를 보면 이달 4일 기준, 일반 아파트값은 0.05% 소폭 오른 반면 재건축 아파트값은 -0.01% 떨어졌다. 강남4구의 경우 ▲강남(-0.04%) ▲서초(-0.01%) ▲송파(0.07%) ▲강동(-0.01%) 등으로 송파를 제외한 모든 곳이 일제히 하락했다.

전세가격은 대부분의 지역이 신규공급 증가와 경기침체로 인해 떨어졌다. 수도권의 경우 입주물량 증가, 광역교통망 확충 등으로 서울에 집중된 수요가 분산되는 등 서울·인천·경기 모두 하락하며 안정세가 지속됐다. 강남4구 전세가격의 경우 2월 첫째 주부터 13주 연속 하락세를 이어오고 있는 상황이다.

아파트 매매 거래량도 급감했다. 서울부동산정보광장 통계 등을 분석한 결과, 서울은 양도세 중과가 시행된 4월 한 달간 직전 대비 54% 줄어든 6307건이 거래되고, 경기는 31% 줄어든 1만1488건으로 집계됐다.

◆규제여파로 전셋값 안정?…실수요 위주 시장개편 ‘글쎄’

특히 강남4구 전셋값이 지난 2월 첫째 주부터 13주 연속 하락세를 이어가는 상황이지만, 이것을 문 정부의 부동산 정책 효과로 돌리기엔 무리가 있다는 분석이다.

전셋값 하락은 입주폭탄이 주된 원인인데, 이는 이전 정권에서 쏟아낸 공급물량의 결과이기 때문이다. 또 전세가격이 떨어지면서 역전세나 깡통주택 등도 과제로 남았다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구원은 “전셋값 하락은 문 정부의 부동산 규제 영향이라기 보단, 이전 정권 때 공급된 많은 주택들이 이제 입주할 시점된 것에 따른 연관효과다”라며 “서울의 전월세 수요자들이 경기도 등 입주물량이 많은 수도권 지역으로 옮겨갔기 때문에 벌어진 일시적인 현상일 가능성이 높다”고 말했다.

이어 그는 “재건축 규제 강화나 양도세 중과 등으로 투기수요를 잠재우고 투기과열을 차단한 것은 분명하다”라며 “하지만 대출규제 등으로 서민들의 내집마련까지 어려워지면서 부동산 시장이 실수요 위주로 재편됐다고 하기엔 무리가 있다”고 덧붙였다.

정부는 부동산 시장을 실수요자 중심으로 만들기 위해 청약제도를 개편하는 등의 노력을 했지만, 신 DTI나 DSR 도입 등으로 서민들의 대출 문턱까지 높아져버렸다.

시중은행 등 관련 업계 집계 결과 지난달 개인신용대출 잔액은 99조7214억원으로 전달 대비 1조1685억원 늘어났다. 이는 정부가 고강도의 주택 관련 대출규제를 펼치자, 서민들이 신용대출로 눈을 돌린 것으로 분석된다. 다주택자나 투기세력을 잡기 위해 내놓은 대출규제로 서민들의 돈줄이 막힌 것이다.

◆“나무가 아닌 숲을 봐야할 시점”

전문가들은 앞으로 남은 시간동안 문 정부는 일관된 정책과 지역별 맞춤형 규제, 특히 시장 전체를 바라보는 안목 등이 필요하다고 조언했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “문 정부가 서민복지나, 도시재생 등 선진사회로의 도약을 위해 내걸었던 공약들을 실행해 나간다는 점은 훌륭하다”면서 “하지만 강남 집값을 집중적으로 겨냥한 규제보다는 지방 시장도 살피면서 전체를 바라볼 수 있어야 한다”고 설명했다.

이어 그는 “특히 이번 정부는 대책 발표 후 바로 그에 대한 후속대책을 내놓는 등 일관되지 못 한 태도보다는 정책에 대한 후속효과를 신중하게 고민해야할 것”이라며 “특히 토지공개념 등의 내용은 공론화를 통해 충분한 소통을 거쳐야하는데 그런 점들이 아쉽다”고 덧붙였다.

또 김 연구원은 “정부 규제가 투기수요 차단에만 초점이 맞춰져 있다”며 “초양극화라는 말이 나올 정도로 지역별 양극화 현상이 뚜렷해지고 있는데, 이에 대한 정부의 관리 대책이 미흡하다”고 말했다.