‘강남 불패’ 여전…3色 프리미엄 앞세운 봄 성수기 예고

강남 8학군·촘촘한 지하철망·브랜드 아파트 등 프리미엄 높아

‘논현 아이파크’ 투시도.ⓒHDC아이앤콘스

정부의 강남 집값을 잡겠다는 굳건한 의지와 달리 강남권 부동산 시장의 상승세가 꾸준히 이어지고 있다. 부동산 시장 내에서 오랫동안 내려오던 ‘강남불패’가 올해도 굳건할 것이란 전망도 계속되고 있다.

지난해 벚꽃 대선을 통해 꾸려진 현 정부는 출범 한 달 만에 선보인 6.19대책을 시작으로, 8.2대책, 9.5조치, 10.24대책, 11.3대책, 12.13방안 등 한 달에 한 번꼴로 부동산 정책을 발표했다. 대출, 다주택자 양도소득세, 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 등 각종 카드를 꺼내 들며 강남 집값 잡기에 나섰다. 하지만 강남 시장 매물의 희소성만 되려 높이는 꼴이 돼 부동산 시장의 상승세가 이어지고 있다고 전문가들은 분석했다.

사실 강남 부동산의 상승세는 하루 이틀의 얘기가 아니다. 경실련이 선보인 ‘대한민국 50년 땅값 변화 분석’(2017) 자료를 살펴보면 강남 3구의 아파트 3.3㎡당 가격이 1988년 285만원에서 2017년 4536만원으로 16배 상승한 반면, 같은 기간 강북 지역은 315만원에서 2163만원으로 7배 상승에 그쳤다. 또 지난 2010년 강남에 전용 59㎡ 아파트 값이 10억원을 돌파할 때만 하더라도 거품론·붕괴론이 뜨거웠지만, 이제는 시장 내에서 이 정도 가격은 당연시 받아들여지는 분위기다.

이러한 현상이 지속되다 보니 업계 내에서도 강남 부동산 시장은 일시적으로 조정을 받을 수는 있겠지만 쉽게 떨어지지는 않을 것이라는 분위기가 전반적으로 형성돼 있다. 공급과 수요의 법칙을 따져보았을 때 강남권 진입을 노리는 수요는 항상 대기 중인 셈이나 마찬가지인 만큼 그 희소성에 힘입어 탄탄한 안정성을 갖추었기 때문이다.

이처럼 강남 부동산이 시장 내에서 절대적인 위치에 올라설 수 있게 한 프리미엄을 따져보면 우선 강남 8학군을 언급하지 않을 수 없다. 명문 고등학교들과 대치동 학원가를 품은 강남 8학군의 경우 자식을 더 좋은 환경에서 가르치고 싶어 하는 학부모들의 이상향으로 꼽히곤 한다.

특히, 올해부터 자사고·외고·국제고의 학생 우선선발권이 폐지되면서 강남 8학군 진입을 노리는 학부모들이 대폭 늘었고, 이는 곧 강남 부동산 시장의 희소성 및 가치 상승으로 이어졌다.

거미줄처럼 촘촘한 지하철망 역시 강남 지역의 부동산 가치 상승에 큰 몫을 했다. 테헤란로(2호선)를 비롯해 도산대로·압구정로(3호선), 양재대로(5호선), 학동로(7호선), 송파대로(8호선), 봉은사로(9호선), 선릉로(분당선) 등을 따라 지하철 노선이 지나고 있으며, 판교·분당·광교와 강남을 잇는 신분당선은 2022년 신사까지 개통될 예정이다. 강남 3구에만 약 60여개의 지하철역이 위치하다 보니 강남 지역의 부동산 가치는 높은 프리미엄을 띨 수 밖에 없게 된 것이다.

대형 건설사들의 브랜드 아파트가 줄줄이 자리한다는 점 역시 강남 지역에서 누릴 수 있는 프리미엄 중 하나다. KB부동산에 의하면 대치동에서 시세가 가장 높은 아파트는 래미안 대치 팰리스 1단지이며, 청담동(청담자이), 삼성동(아이파크 삼성동), 반포동(아크로 리버파크), 송파동(래미안 송파 파인탑) 등에서도 10대 건설사의 이름을 확인할 수 있다. 신규 분양 시장에서도 현대건설은 프리미엄 브랜드인 ‘디에이치’를 개포지구에서 최초로 선보이는 등 대형 건설사들의 프리미엄 브랜드 아파트 분양이 집중되고 있다.

부동산 관계자는 “올해 강남 부동산 시장을 겨냥한 적극적인 규제가 예상되지만, 정부의 기대와는 달리 시장의 분위기는 꾸준히 긍정적인 흐름을 이어갈 것으로 본다”며 “봄 성수기를 맞아 선보일 예정인 강남 내 신규 분양 역시 탄탄한 프리미엄을 갖추고 있는 만큼 시장 분위기를 주도하지 않을까 전망한다”고 전했다.

올 봄에 강남권에 분양을 앞둔 신규 분양 단지는 다음과 같다.

현대산업개발그룹 계열사인 HDC아이앤콘스는 오는 3월 옛 강남 YMCA 부지인 서울시 강남구 논현동 225-6번지 일원에 ‘논현 아이파크’를 분양 예정이다. 지하 5층~지상 최고 19층, 2개동, 총 293가구 규모로 조성되며, 그 중 아파트는 전용 47~84㎡, 99가구다. ‘논현 아이파크’가 위치하는 강남 YMCA 부지는 학동역, 언주역, 선정릉역, 강남구청역을 모두 도보로 이용 가능한 쿼드러플 역세권이다. 또 400m 거리에 위치한 학동초를 비롯해 언북중, 언주중, 영동고, 진선여고 등 강남 8학군 프리미엄을 누릴 수 있으며, 대치동 학원가 역시 차량 10분대다. 현대백화점, 갤러리아백화점, 이마트 역삼점 등 대형복합편의시설이 근접하며, 더라움아트센터, 스포월드, 강남차병원 등의 문화∙체육∙의료시설도 이용이 편리하다.

같은 달에 현대건설 컨소시엄(현대건설·GS건설·현대엔지니어링)은 개포주공8단지 공무원아파트를 재건축한 ‘개포8단지(가칭)’를 선보일 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 최고 35층, 15개동, 총 1966가구 규모로 조성되며, 이 중 1690가구(전용면적 63~176㎡PH)가 일반분양된다. 이는 강남권 재건축 사업 최대 규모의 일반분양 물량이다. 분당선 대모산역, 3호선 대청역이 가까운 더블 역세권 단지로 편리한 교통망을 자랑한다. 더욱이 단지 주변에는 일원초, 중동중∙고, 개원중, 경기여고, 중산고, 휘문중∙고 등 명문학군이 자리하고 있으며 교육1번지로 불리는 대치동 학원가도 인접해 있다.

서초구에선 삼성물산이 ‘서초우성1차 재건축’을 3월 분양할 예정이다. 올해 강남역 일대 재건축 아파트 중 첫 번째로 분양되는 단지로 지하 3층~지상 35층, 12개동, 전용 59~238㎡, 총 1317가구 규모 중 일반분양 225가구다. 단지는 2호선·신분당선 강남역이 도보 가능한 입지에 위치해 있으며 강남대로와 서초대로를 지나는 버스 정류장도 가깝다. 삼성타운 등 업무밀집지구가 단지 인근에 위치해 있고 CGV, 메가박스, 이마트 등 강남역세권 인프라를 도보로 이용할 수 있다. 서이초, 서운중을 걸어서 갈 수 있고 서초고, 양재고, 서울고, 은광여고 등 8학군 우수학교도 가깝다.