[Great Korea] 2018년 상가 시장, 대출 옥죄기로 위축 불가피

지난해 근린상가 중심으로 공급 활발…분양가도 상승

분양가·금리 인상 등 투자 리스크 높아

대출 비중이 높은 상가 분양의 특성상 한층 강화된 대출 요건으로 투자자들의 자금 줄이 막히며 수요가 감소하는 등 시장이 받는 타격이 클 것으로 보인다. 최근에 분양한 한 상가 모습.ⓒ상가정보연구소

부동산 임대업자 여신심사가이드라인 적용으로 정부의 대출 옥죄기가 시작되면서 2018년은 상가 분양시장 위축이 불가피할 전망이다.

정부는 ‘10.24가계부채종합대책’을 통해 부동산 임대업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI-Rent To Interest)을 적용한다고 발표했다. 이제부터 임대업자가 대출을 받을 때에는 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출이 승인된다.

이에 대출 비중이 높은 상가 분양의 특성상 한층 강화된 대출 요건으로 투자자들의 자금 줄이 막히며 수요가 감소하는 등 시장이 받는 타격이 클 것으로 보인다.

2일 부동산114에 따르면 지난해에는 전년 동기 대비 43% 가량 증가한 243개 상가가 공급됐다. 마곡과 미사, 동탄2, 다산신도시 등 새 아파트 입주가 진행 중인 수도권 택지지구 중심으로 상가 공급이 집중되며 물량이 증가했기 때문이다.

권역별 비중은 수도권이 75%로, 전년 동기 대비 11%p 높았고 지방은 전체 물량의 25%를 차지했다.

유형별로는 근린상가 비중이 높았다. 지난해 근린상가는 전년 동기 대비 74% 많은 92개가 분양했다. 수도권 택지지구 내 새 아파트 입주가 이어지며 근린상가가 증가한 가운데 3분기 남양주 다산신도시 중심으로 근린상가 공급이 활발히 진행되며 물량 증가에 영향을 줬다. 이어 단지 내 상가 75개, 복합형상가 58개, 테마상가 12개, 대형복합상가 6개 순으로 공급됐다.

2017년 공급된 243개 상가의 총 점포 수는 1만4367개 점포로 점포 수가 가장 많았던 2015년(1만3054개 점포)보다 10% 가량 많은 것으로 집계됐다. 상가 공급이 늘었던 동시에 점포 수 100개 이상의 대규모 상가가 38개 분양(전체의 16%)하며 점포 수 증가에 영향을 준 것으로 보여진다.

전국 상가 분양단지 점포수 추이 및 권역별 비중.ⓒ부동산114

특히 지난해 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2845만원으로 최근 8년 중 가장 높았다.

김민영 부동산114리서치센터 선임연구원은 “상업용지 입찰경쟁 및 낙찰가격이 높아지며 상가 분양가도 동시에 높아졌다”며 “더욱이 지난해는 수도권 유망 택지지구 중심으로 상가 분양이 활발히 진행되며 평균 분양가 상승이 두드러졌다”고 분석했다.

권역별로는 수도권 3.3㎡당 3089만원, 지방 3.3㎡당 2134만원으로 집계됐다. 지방은 예년과 비슷했던 수준을 보였던 반면 마곡, 다산, 미사 등은 3.3㎡당 5000만원 수준에서 공급되며 수도권이 전년 동기 대비 17% 상승한 것으로 나타났다.

전문가들은 지난해 수도권 택지지구 위주로 상가 분양이 활발히 진행되고 꾸준한 수요로 시장의 명맥이 이어지는 모습이었지만, 올해 상가 분양을 염두에 둔 투자자라면 최대한 보수적인 접근이 필요하다고 조언했다.

앞으로 대출 심사가 까다로워지고 투자수요의 자금 융통이 어려워지는 가운데 상가시장이 위축될 가능성이 엿보이기 때문이다. 또 높아지는 분양가도 투자 시 경계해야 할 부분이라고 판단됐다.

김 연구원은 “최근 수도권 유망 지역의 1층 상가도 공실을 면치 못하고 있어 수요마저 감소한다면 상가 시장의 분위기가 예상보다 더 위축될 가능성이 높다”면서 “조만간 기준금리 상승에 따라 투자자들의 이자 부담 또한 높아진다는 것도 생각해 봐야한다”고 우려했다.

그는 “실물경제와 맞닿아 있는 상가시장의 특성상 소비경제 회복세가 녹록치 않은 가운데 이미 상가를 매입한 투자자라면 더욱 고민이 깊을 것으로 보여진다”면서도 “반면 자금여력이 있는 수요자에게는 수요 감소로 상가분양 경쟁률이 낮아져 기회 요인이 될 수 있다”고 전망했다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원도 “올해 정부의 부동산 대책이 주택시장에만 국한돼 상가시장이 반사이익을 누렸다면 내년부터는 상가시장에도 일부 규제가 가해질 예정”이라며 “대출 비중을 줄이고, 시장에서 검증된 유망물건 위주로 접근하는 등 보수적인 접근이 필요하다”고 조언했다.

그는 이어 “정부 규제에 금리 인상까지 겹쳐 내년 상반기에는 시장이 다소 잠잠해질 수 있겠으나, 시장 진입을 노리는 수요는 여전할 것”이라면서 “단기적으로는 수익률이 낮거나 공실에 처한 물건을 중심으로 급매물 또는 경매물건이 증가할 가능성이 있고, 자금이 넉넉한 사람에게 오히려 투자 적기가 될 수도 있다”고 덧붙였다.