[기로에 선 다주택자-상] 주택 매도 할까? 말까?

정부, 민간임대 등록촉진·임차인 권리보호 '임대등록 활성화' 발표

다주택자 임대 등록시 지방세·양도세· 종부세 등 부담 대폭 완화

13일 정부서울청사에서 국토교통부, 기획재정부, 보건복지부, 행정안전부, 법무부 등 관계부처 합동으로 민간임대주택 등록촉진과 임차인 권리보호의 내용을 담고 있는 '임대주택등록 활성화 방안'을 발표했다.ⓒ데일리안

다주택자들이 주택 매각과 버티기 사이에 섰다. 내년 4월부터 양도소득세 중과가 시행되면서 매각 차익이 종전보다 줄어드는데, 특히 정부가 추가로 '민간임대 주택'을 활성화하는 방안을 발표하면서 집값 상승 동력이 떨어질 것으로 보여서다.

정부가 지난 13일 내놓은 '임대주택 등록 활성화 방안'은 다주택자가 보유하고 있는 주택을 임대주택으로 등록하면 건강보험료와 각종 세금 부담을 줄여주고, 등록하지 않았을 때는 종전보다 세금 부담이 무거워지는게 핵심이다.

이번 대책은 1주택 보유자는 실질적으로 소득세나 건보료 부담 증감이 없고 2주택이나 3주택 이상 보유자의 경우 임대주택으로 등록했을 때 부담이 크게 완화되는 게 특징이다. 특히 3주택자 이상일수록 경우 '임대 등록' 여부에 따른 세 부담 차이가 더욱 커진다.

일각에서는 이번 임대등록에 느끼지 못한 다주택자들이 매도를 선택해 향후 매물이 쏟아질 것이란 관측도 나온다. 이는 애초 정부가 의도한 대목이기도 하다. 앞서 지난 8.2 부동산 대책을 통해 "다주택자라면 내년 4월까지 집을 팔라"고 메시지를 보낸바 있다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "이번 혜택에 만족하지 못한 다주택자들은 임대등록보다 오히려 처분을 선택할 것"이라며 "상대적으로 투자가치가 낮은 주택을 처분하지 않을까 싶다"고 전망했다.

다만 매매 시기를 놓고 셈이 복잡해진다. 내년 1월 1일 신(新)DTI 시행으로 다주택자의 추가 대출액이 줄어들면서 매매수요 감소가 불가피한데다, 4월부터는 다주택자 양도소득세도 중과되기 때문이다.

우선 내년 4월부터 서울 등 청약조정대상지역에서 주택을 매매할 경우 양도세 기본세율(6~42%)에 더해 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 가산세율을 추가로 적용 받는다.

앞서 1월부터 신규로 주택담보대출을 받을때 신DTI(총부채상환비율)가 적용된다. 이는 다주택자의 대출 한도를 줄이는데 초점을 둔 금융대출 산정방식이다. 기존에 주택담보대출이 1건 있는 차주가 추가로 대출을 받을때 종전에는 이자상환액만 반영하지만, 신DTI는 원리금 상환액까지 더해 대출한도를 정해 대출 규모는 줄어들 수 밖에 없다.

여기에 올해 기준금리 인상(종전 1.25%→1.50%)에 이어 내년도 추가적인 금리인상이 가능성이 있어 주담대 금리 부담은 더욱 커진다. 이에 주택 매매수요가 지금보다 줄어들 것으로 전망된다.

장재현 리얼투데이 리서치센터 팀장은 "내년에는 올해보다 대출 받기가 어려워져 결국 주택매매 총 수요 자체가 줄어들 것"이라면서 "이에 거래가 줄고 시장은 약보합이나 약세로 돌아설 것"이라고 전망했다.

장 팀장은 "올해에 이어 내년 추가 금리 가능성도 있는 만큼 대출상환이 부담스러운 다주택자들은 매각 시기를 예상보다 일찍 잡거나 아니면 시기를 놓친 경우 세 부담 완화라도 받기 위해 임대사업자 등록으로 선회하는 경우가 있을 것"이라고 말했다.