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후속타 빠진 공공지원민간임대...8년뒤 분양전환 나몰라라?


입력 2017.12.08 06:00 수정 2017.12.07 22:33        박민 기자

'공공지원민간임대' 공공성 강화로 수익성 낮아져 '분양 전환' 가능성 커져

8년 임대의무기간 뒤 분양 전환 여부·분양가 산정방식 등 가이드라인 없어

'공공지원민간임대' 공공성 강화로 수익성 낮아져 '분양 전환' 가능성 커져
8년 임대 의무기간 뒤 분양 전환 여부·분양가 산정 방식 등 가이드라인 없어

국토교통부는 지난 6일 서울 삼성동 코엑스에서 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG), 한국감정원 등과 함께 '공공지원 민간임대주택' 설명회를 개최했다.ⓒ데일리안 박민 기자 국토교통부는 지난 6일 서울 삼성동 코엑스에서 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG), 한국감정원 등과 함께 '공공지원 민간임대주택' 설명회를 개최했다.ⓒ데일리안 박민 기자

정부가 기존 뉴스테이를 폐지하고 도입한 '공공지원 민간임대주택' 역시 8년 임대 의무기간 이후 분양전환 여부 등 가이드라인이 없어 향후 사업자와 임차인 간 분쟁이 우려되고 있다.

종전보다 불리해진 사업성으로 분양전환이 전망되지만, 임차인 우선 분양권, 분양가 산정 방식은 다뤄지지 않았다. 현 정부가 이를 뻔히 알면서도 주택공급 공적만 갖고, 갈등 소지가 있는 부분은 애써 외면하고 있다는 지적이다.

국토교통부는 지난 6일 그동안 과도한 기업 혜택이라는 지적을 받아온 기업형임대주택 '뉴스테이'를 사실상 폐지하고, 앞으로 새로 공급할 '공공지원 민간임대'의 구체적인 제도 개선 내용을 발표했다.

기존 뉴스테이는 대형 건설사 위주의 '대단지 공급'이었지만, 이번 공공지원 민간임대는 건설형의 경우 30세대 이상만 해도 PF 기금 융자가 가능하도록 해 중소건설사 참여 및 소규모 사업장까지 범위를 확대했다.

정부는 이번 공공지원 민간임대를 내년부터 연평균 4만호씩 향후 5년간 총 20만호(수도권 12만, 비수도권 8만)를 공급할 방침이다. 이는 문재인 정부가 공공임대 65만호, 공공분양 15만호 등과 함께 향후 5년간 총 100만호를 공급하기로 한 주거복지로드맵의 한 축이다.

그러나 문제는 민간임대주택의 의무적인 임대 기간은 8년인데 그 이후에 대해서는 어떠한 가이드라인도 없다는 점이다.

현재 사업자는 의무기간 이후 임대를 더 연장하거나 분양 전환을 자율로 결정할 수 있다. 이에 분양 전환시 임차인 우선 분양권, 분양가 산정 방식 등의 규정이 없어 향후 분쟁 소지가 크다.

특히 공급 물량이 20만호에 달하는 만큼 일시에 분양 전환 시 많은 무주택 서민들의 주거 불안 문제로 비화할 가능성도 크다. 앞서 뉴스테이 역시 이 같은 우려가 지속적으로 제기돼, 국회에서도 대책마련을 촉구했지만, 여전히 답보상태다.

최경환 국민의당 의원은 지난 국정감사에서 "임대가 종료되면, 쫓겨나거나 분양가가 높아도 민간사업자가 요구하는 분양가에 계약을 체결할 수밖에 없다"며 "무주택 서민의 불안과 혼란이 가중될 수 있다"고 제도 개선을 촉구했다.

정부, 분양 전환 내몰릴 것 알면서도 애써 외면

무엇보다 이번 '공공지원 민간임대'는 민간사업자 측면에서 볼 때 사업 조건이 종전보다 불리해져 분양 전환은 불가피해 보인다. 임대 수익보다 분양 전환 수익이 더 큰 뻔한 경제 논리에서다.

종전 뉴스테이보다 기금 융자 금리가 더 높아졌고, 공공택지 공급가격도 기존 조성원가에서 감정가격(시세)으로 높아져 사업 초기 자금 부담이 커졌다. 또 초기 임대료는 주변 시세 대비 90~95%로 제한하는 등 수익성은 더 낮아졌다.

이계혁 동건종합건설 상무이사는 "이번 정책은 정부가 민간사업자와 임차인간 싸움을 부추기는 정책"이라며 "기금 융자 금리를 올리고 초기 임대료까지 규제하면 결국 수지타산은 8년 임대의무기간 뒤 분양전환일 텐데 어떠한 규정도 없어 시장에 혼란을 초래할 것"이라고 지적했다.

정부가 겉으로는 수요자 측면에서 공공성을 더 강화했다고 강조하지만, 정작 사업자와 임차인 간 불거질 갈등 요소에 대해서는 애써 외면하는 모습이다. 일각에선 분양전환 문제는 차기 정부에 떠넘긴다는 지적도 있다.

실제 지난 6일 학계·업계·시민단체들을 대상으로 가진 '민간임대주택 제도 개선' 설명회에서도 분양전환에 대한 정부 입장을 밝혀달라는 질의가 있었지만 여전히 탁상공론식 입장만 고수했다.

국토부 측은 "기본적으로 장기 임대주택 공급하는 데 초점을 맞추고 있기 때문에 분양전환 의무에 대해서는 고려하지 않고 있다"면서 "장기 임대로 유도하기 위해 주택도시기금 융자금리도 8년 이상 할 경우 우대하고 있다"고 답변했다.

애매한 정책에 현장에서 수요자 혼란은 더 깊어진다. 최근 뉴스테이 분양을 진행한 한 건설사 관계자는 "수요자들이 가장 많이 묻는 질문이 임대 만료 후 분양 전환에 관한 것"이라면서 "아직 명확한 규정이 없어 '분양 전환될 수도 있고 안 될 수도 있다'는 애매한 답변밖에 못하고 있다"고 말했다.

박민 기자 (myparkmin@dailian.co.kr)
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