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뉴스테이 폐지, '공공지원민간임대로'…공공성↑ 사업 참여 요건↓


입력 2017.12.06 16:48 수정 2017.12.06 19:06        박민 기자

초기 임대료 시세 90∼95%·무주택자 우선 공급 '공공성 강화'

민간임대 촉진지구 및 기금 출자 요건 완화 등

국토교통부는 6일 오전 서울 삼성동 코엑스에서 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG), 한국감정원 등과 함께 '공공지원 민간임대주택' 설명회를 개최했다.ⓒ데일리안 박민 기자 국토교통부는 6일 오전 서울 삼성동 코엑스에서 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG), 한국감정원 등과 함께 '공공지원 민간임대주택' 설명회를 개최했다.ⓒ데일리안 박민 기자

그동안 과도한 기업 혜택이라는 지적을 받아왔던 기업형 임대주택 '뉴스테이'가 사실상 폐지되고, '공공지원민간임대'로 명칭이 바뀐다. 초기 임대료 제한, 무주택자 우선 공급, 청년층·신혼부부 특별공급 등 공공성이 종전보다 확대된게 특징이다.

기존의 뉴스테이가 대기업 위주의 대단지 공급이 핵심이었다면, 공공지원민간임대는 소형주택까지 확대하며 중소건설사, 사회적기업까지 참여를 확대한다는 방침이다. 이를 위해 민간임대 촉진지구 지정을 완화하고, 사업 참여 요건 및 평가 기준도 낮춘다.

국토교통부는 6일 오전 서울 삼성동 코엑스에서 이같은 내용의 '공공지원 민간임대주택 설명회'를 발표하고, 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG), 한국감정원 등 각 기관의 업무 변경 내용을 소개했다.

장순웅 국토부 민간임대과 사업팀장은 "내년부터 5년간 총 16만5000호의 공공지원민간임대주택을 공급할 계획"면서 "뉴스테이 3년만에 제도개선이 이뤄졌는데, 공공성이 확보될 수 있도록 정책 수요자의 관점에서 제도 개선 방안을 마련했다"고 말했다.

우선 가장 크게 달라진 점이 공공성 강화다. 기존의 뉴스테이가 초기 임대료 제한이 없었다면, 앞으로 공급되는 공공지원민간임대 주택은 최초 임대료가 시세의 90∼95%로 제한된다.

또 기존 뉴스테이가 유주택자도 입주할 수 있었던 것과 달리 공공지원민간임대는 무주택자에게 전량 우선 공급해야 한다. 단 이후 미달된 물량에 대해서만 민간이 자율로 공급할 수 있다.

또 전체 가구 수의 20% 이상은 청년·신혼부부 등에게 특별공급 물량으로 반드시 배정해야 한다. 이들에게 공급하는 주택은 임대료도 일반물량(90∼95%)보다 더 낮은 시세 대비 70∼85% 수준으로 낮춰야 한다.

여기에 민간임대 사업자에게 주어지는 주택도시기금 대출 등 공적지원을 축소하고, 융자금리 역시 공공임대주택보다 높은 수준으로 조정한다.

또 민간 사업자에게 부과됐던 개발제한구역 해제 제안권은 더이상 부여하지 않는다.

공공택지 공급가격은 기존 조성원가에서 감정가격으로 조정한다. 단 청년·신혼부부 등 특별공급은 현행대로 조성원가로 공급한다.

사업참여 문턱 낮춰…촉진지구·기금출자 등의 요건 완화

다만 정부는 종전보다 강화된 공공성으로 민간 기업이 수익성 저하를 우려해 참여가 저조할 수 있다고 보고, 민간임대 촉진지구 지정 요건 및 사업자 선정 요건·평가기준 등을 완화해 진입 문턱을 낮추기로 했다.

우선 도심 내 소규모 사업을 추진할 수 있도록 현재 5000㎡ 초과 면적으로 지정할 수 있는 민간임대 촉진지구는 2000㎡로 완화한다.

다만 공공성 강화를 위해 일정 규모 이상의 택지에서는 민간임대 이외에도 20% 이상을 공공임대로 확보해야 한다. 시행령 등 하위법령 개정 작업을 거쳐 구체적인 기준을 확정할 예정이다.

또 용적률 상향 등 도시계획 인센티브 제공 시에는 증가된 용적률의 일정 비율에 대해 공공임대 공급 등 공공기여 방안을 마련해 승인권자와 시·도지사, 민간임대 사업자가 협의해 결정할 수 있도록 했다.

공공지원민간임대 사업자를 공모할 때 사업자 평가 기준을 낮췃다. 종전에는 '사업수행실적 인정' 항목에서 시행실적만 인정했지만, 앞으로는 시행실적 100%와 시공실적 50%로 인정한다. 공동도급을 수행했을 경우 도급 비율만큼 인정한다.

'출자자 구성' 항목에서는 AMC, FI 동시 출자시 가점(4점)을 부여했지만 이를 없앴다. 다만 건축사업비 배점은 종전 100점에서 150점으로 강화했다.

LH는 이달 '파주운정 F1-B3', '세종시 행복도시 4-1생활권 H1·H2', '수원고등지구 A2' 등 택지지구에서 바뀐 규정으로 시범사업을 추진할 방침이다. 오는 8일 공모할 예정이다.

내년에는 고양삼송, 하남감일, 과천지식정보타운, 인천 검단, 행복도시 6-3 등지에서 약 6400여 가구에 대한 공공지원민간임대 사업자 공모를 진행항 방침이다.

주택도시기금 출자 요건도 개선했다. 소규모 임대사업 지원을 위해 PF(프로젝트 파이낸싱) 보증요건을 완화하고, 보증료율 인하 및 보증한도 확대 등을 추진하기로 했다. 이는 이달 중 HUG 규정 개정을 통해 출시할 예정이다.

보증요건으로 종전에는 사업규모 5000㎡ 이상인 곳에서 신용등급 BB+ 이상·시공순위 500위 이내 또는 최근 3년간 시공실적 300가구 이상인 경우에만 PF 보증을 해줬지만 이를 개선했다.

앞으로는 건설형 30세대 이상을 제외하곤 사업규모 연면적 요건을 없앴고, 신용등급 BB+ 이상이거나 시공순위 500위 이내 또는 최근 5년간 시공실적 300세대 이상으로 기준을 완화했다.

정기식 HUG 기금운용처 처장은 "신용도가 낮은 중소사업자도 참여할 수 있도록 심사평점 기준을 완화했다"면서 "보증요율도 종전보다 완해했다"면서 "특히 지자체 등 매입 확약시 연 0.1%로 대폭 낮췄다"고 말했다.

소형주택 공급을 촉진하기 위해 전용면적 45㎡ 이하의 융자금리 지원 조건(일반 2.2%, 공공지원 20%)을 신설하고, 85㎡ 초과 임대주택에 대해서는 지원을 중단하기로 했다.

또한 10년 이상 장기 정체된 정비사업을 공공지원 민간임대주택 연계형으로 재개할 수 있도록 지원에 나선다. 지자체에서 정비사업 용적률 인센티브를 제공하고, 대신 일반분양 주택은 공공지원민간임대 주택으로 저렴하는 매수하는 방식이다.

김학주 한국감정원 도시재생지원처 부장은 "이달 중 민간임대주택 연계형 정비사업 설명회 및 공모를 진행할 예정"이라면서 "내년 현장 실시 등을 거쳐 3월 확정할 예정"이라고 말했다.

박민 기자 (myparkmin@dailian.co.kr)
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