정비사업 업계, '분앙가상한제'에 촉각…사업 위축 vs. 영향 미미

분양가상한제로 일반분양가 낮아지면 조합원 부담 커져 사업의지 꺾일 수도

반면 이미 HUG 등 분양가 심사 받고 있어 시장 영향 적을 것

합리적 분양가 책정하고 관리하는 취지 잘 살리면 순기능 발휘 전망도

정비사업 업계에 분양가상한제 시해에 따른 해석과 전망이 엇갈리고 있다. 사진은 서울 잠실 일대 전경. ⓒ권이상 기자

지난달 분양가상한제가 본격적으로 시행됨에 따라 정비사업 업계에는 사업위축이 불가피 하다는 목소리와 그다지 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 의견이 상충하고 있다.

서울의 경우 25개 구 대부분이 분양가상한제 적용대상이 될 가능성이 커 실제 규제가 적용될 경우 재건축 사업성이 악화되기 때문이다.

다만 분양가 상한제 적용 요건을 충족하지 못하는 서초구의 경우 상대적으로 사업성에 별 영향이 없을 것이란 해석이 나온다.

지난달 7일 국토교통부는 민간택지 분양가상한제 적용을 완화한다는 내용의 ‘주택법 시행령’ 개정(안)을 시행한다고 밝혔다.

이에 따라 재건축 등 정비사업의 경우 지난달 7일 이후 최초로 관리처분인가를 신청한 단지부터 분양가상한제가 적용되기 시작했다.

분양가상한제는 분양가격을 합리적으로 결정하기 위해 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 보태 분양가를 결정하는 제도다.

정부는 지난 2015년 4월 세계 금융 위기로 인해 민간 택지 아파트에 대한 분양가상한제를 사실상 폐기한바 있다.

이러한 분양가상한제에 대해 업계 의견이 분분하다. 일부 정비업계 관계자들은 사업위축이 불가피하다는 전망을 내놓으며 정부에게 개정을 강력히 요구하려는 움직임도 보이고 있다.

만약 분양가상한제로 인해 재개발·재건축 사업 이후 신축 아파트에 대한 분양가가 상한선 밑으로 정해진다면 조합원 분양가와 큰 차이를 보이지 않아 조합 입장에서는 사업에 대한 의지가 꺾일 수 있다는 것이다. 일반분양에서 나오는 수익이 줄어들면 그만큼 조합원 부담이 더욱 커질 수 있기 때문이다.

한 정비사업 관계자는 “정부가 잇따라 강력한 부동산 규제책을 발표해 집값 하락 전망이 우세하고 여기에 분양가상한제로 일반분양가의 상승에 제동이 걸렸다”며 “특히 조합원 추가분담금이 높은 구역에서는 일반분양 수입이 줄어 사업이 침체될 가능성이 높다”고 전망했다.

이와 함께 분양가상한제가 민간택지로 확대된 만큼 분양원가 공개 항목 확대에 대한 관측도 많아지고 있어 정비사업 추진에 부담이 가중되고 있다. 이미 정부는 재건축 시장 안정을 위해 조합원 지위양도 금지, 이사비 지원 금지 등의 칼을 빼든 상태다.

하지만 이와는 반대로 일부 업계 관계자들은 분양가상한제가 서울 지역에서는 그다지 큰 영향을 미치지 않을 것으로 분석했다.

분양가상한제 적용 대상은 현재까지 관리처분인가를 신청하지 않은 곳에 해당하기 때문이다. 내년 일반분양이 예정된 서울 대부분의 재개발·재건축 지역은 이미 관리처분인가를 마친 것으로 조사됐다.

뿐만 아니라 서울의 강남4구의 경우는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 고분양가관리지역으로 선정되면서 분양가격을 조절하고 있어 이미 분양가상한제가 적용 중이라는 분석도 나왔다.

한 업계 관계자는 “분양가 실질 규제가 적용되고 있는 서울은 이번 분양가상한제에 큰 영향을 받지 않을 것으로 보인다”며 “이와는 달리 부산과 같이 투기가 많이 일어나고 있는 지방에서 오히려 효과가 더욱 크게 나타날 것으로 분석 된다”고 전했다.

전문가들은 분양가상한제 본래의 취지를 잘 살린다면 시장에 순기능을 발휘할 것으로 내다보고 있다.

분양가 상한제는 원리적으로는 분양가를 낮추는 게 아니라, 합리적으로 분양가격을 책정하고 관리하는 것이 그 목적이 있기 때문이다.

박상언 유엔알컨성틸 대표는 “분양가상한제의 장점을 끌어내기 위해서는 적용 직후 발생하는 공급 감소 등 단기적인 문제점들에 흔들리지 않고 상황에 맞게 제도를 수정해 나가는 장기적 실행이 필요하다”며 “정비사업에서도 당장의 손익만 따지지말고, 전반적인 시장의 흐름을 바꿔놓을 수 있도록 서서히 합리적으로 유도해 나가야 한다”고 말했다.