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서울·수도권 아파트 리모델링 탄력…초과이익환수제 비적용 '덕'


입력 2017.11.23 16:04 수정 2017.11.23 18:46        권이상 기자

리모델링 초과이익환수제, 조합원 지위양도 금지 적용 안 받아

재건축 대안으로 떠오르지만, 내력벽 철거 금지 등으로 수익성 한계 있어

재건축 초과이익환수제의 유예 연장이 사실상 힘들어지자 초과이익환수제를 적용 받지 않는 리모델링이 대안으로 떠오르고 있다. 사진은 리모델링이 추진 중인 송파구의 한 아파트 전경.ⓒ데일리안 재건축 초과이익환수제의 유예 연장이 사실상 힘들어지자 초과이익환수제를 적용 받지 않는 리모델링이 대안으로 떠오르고 있다. 사진은 리모델링이 추진 중인 송파구의 한 아파트 전경.ⓒ데일리안



서울·수도권에서 리모델링을 추진하고 있는 단지들이 사업에 탄력을 붙이고 있다. 조합들이 리모델링을 추진하기 위해 기본설계(안)을 의결하고, 시공사 선정을 위해 우선협상대상자를 지정하고 있다.

또 리모델링 바람이 거센 1기 신도시인 분당신도시 아파트들이 속속 건축심의를 통과하면서 사업이 급물살을 타고 있다.

이는 재건축과 리모델링을 저울질하던 조합들이 재건축 초과이익환수제의 유예 연장이 사실상 힘들어지자 초과이익환수제를 적용 받지 않는 리모델링으로 무게를 두고 있기 때문이다.

게다가 리모델링은 용적률 제한도 재건축 사업보다 낮고 조합원 지위 양도 제한 등의 규제에서 자유로워 반사이익을 누리고 있다.

23일 업계에 따르면 연말이 다가오면서 본격적으로 리모델링을 추진하는 단지들이 늘어나는 추세다.

실제 서울 강남구 개포동 대치2단지 리모델링 조합은 지난 18일 주민총회를 열고 3개층 수직증축을 목표로 하는 기본설계(안)를 의결했다. 이 안건은 90% 이상의 조합원 동의를 받았다.

이에 따라 조합은 다음달 도시계획심의를 완료하고, 내년 상반기 안전성 검토와 강남구의 건축심의를 마무리짓겠다는 방침이다. 이어 이르면 내년 말 주민 이주와 착공에 돌입하겠다는 계획이다.

조합 관계자는 “이번 총회를 계기로 조합원들이 리모델링 추진에 대한 의지가 높다는 것을 확인했다”며 “정부의 내력벽 철거 여부가 아직 결정나지 않았지만, 꾸준히 절차를 밟고 나가겠다”고 전했다.

대치2단지는 1992년 준공된 오래된 아파트로 현재 지상 15층 규모 11개동, 1753가구의 대단지다.

이번 조합원 의결을 거친 기본설계(안)에 따르면 리모델링 완료 후에는 지상 18층 규모 11개동, 2015가구로 탈바꿈한다. 늘어나는 262가구는 일반분양분이다. 현재 173.88%인 용적률도 276.51%로 상향된다. 이 단지의 리모델링 시공사는 대림산업과 현대산업개발 컨소시엄이다.

이르면 내년 말 이 단지는 리모델링 착공에 들어갈 수 있을 전망이다.

서울 강서구에서는 등촌부영 리모델링 사업의 추진이 활발하다. 이 단지 조합은 최근 리모델링 시공사 입찰을 진행해 단독으로 응찰한 포스코건설을 우선협상대상자로 선정했다.

조합 관계자는 “조합원들이 리모델링 사업 경험을 갖춘 건설사를 원해 시공사 입찰 기준을 바꿔 입찰을 진행했다”며 “오는 26일 총회를 열어 조합원에게 포스코건설의 시공사 선정 여부를 결정할 것”이라고 말했다.

등촌부영아파트는 리모델링을 통해 현재 712가구 규모에서 818가구 규모로 늘어날 전망이다.

수도권에서는 경기도 성남 분당신도시 일대에 리모델링 바람이 거세게 불고 있다. 최근 성남시는 정자동 느티마을 3·4단지와 구미동 무지개마을 4단지의 수직증축 리모델링 설계안을 건축심의를 열어 조건부로 통과시켰다.

앞서 지난 8월 분당 한솔주공 5단지의 수직증축 리모델링안도 건축심의를 통과한 바 있다.

이번에 건축심의를 통과한 느티마을 3단지는 리모델링을 통해 가구수를 770가구에서 854가구로, 느티마을 4단지는 1006가구에서 1120가구로 늘린다. 느티마을 3·4단지는 아직 시공사를 선정하지 않았다.

무지개마을 4단지는 리모델링을 통해 현재 5개 동, 563가구에서 6개 동, 647가구로 늘릴 예정이다. 새로 지어진 84가구는 일반분양한다.

전문가들 초과이익환수제 부활에 발목 잡힌 재건축의 대안으로 리모델링이 떠오르고 있지만, 여전히 넘어야 할 산은 많다고 지적한다.

리모델링 사업으로 늘릴 수 있는 가구수가 최대 15% 3개층으로 제한돼 있고, 내력벽 유지가 필수여서 설계에 한계가 있기 때문이다.

한 건설사 리모델링사업부 관계자는 “정부가 내력벽 유지방침을 고수하고 있어 리모델링은 수익성의 한계를 극복하기 쉽지 않다”며 “그만큼 투자 목적보다는 실거주 측면에서 접근하는 것이 바람직하다”고 전했다.

권이상 기자 (kwonsgo@dailian.co.kr)
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