[D-피플라운지]박대원 상가정보연구소장 “임대업도 사업, 방만한 마인드는 금물”

상가정보연구소, 2007년 설립…수익형부동산 시장 정보 및 분석 제공

“상가 투자환경에 대한 긍정적 판단은 착각…투자전략 잘 세워야”

박대원 상가정보연구소장.ⓒ상가정보연구소

“새 정부의 고강도 주택시장 규제로 최근 상가를 비롯한 수익형부동산이 반사이익처로 주목되고 있다. 그러나 현재 수익형부동산 시장도 지역과 상품에 따라 희비가 엇갈리고 있으며 무엇보다 녹록치 않은 매입가는 수익 변동성을 초래하는 위협요소다. 때문에 수익형부동산 시장이 ‘풍선효과’ 지대라는 막연한 수식어로 수익형부동산 투자환경을 긍정적으로는 보는 것은 착각일 뿐이다. 오히려 수익형부동산 상품의 속성과 월세에 영향을 주는 중요한 원인을 구체적으로 짚어내야 투자 위험성을 줄일 수 있다.”

지난 19일 상가정보연구소에서 만난 박대원 소장은 최근 떠오르고 있는 수익형 부동산에 대해 전문가의 시선으로 면밀하게 시장 상황을 풀어냈다.

그는 “수익형부동산이 풍선효과라기 보다는 저금리 기조 장기화에 따라 수익률 측면에서 금융상품 보다 상대적으로 우위의 시장의 형성되고 대출 문턱도 낮다보니 상품에 따라서 소액으로도 투자가 가능해졌다”고 말한다.

“여기에 1~2인 가구 급증에 따른 다양한 수익형부동산의 출현과 100세 시대를 맞아 은퇴 세대의 노후 대비 ‘안정적인 월세(현금)’ 확보에 대한 필요성도 확산되면서 보다 넓은 투자층이 형성됐다”고 판단했다.

최근에는 온라인 정보와 교육, 세미나 등을 통해 수요자가 부동산에 대한 정보를 다양하게 얻을 수 있다. 하지만 대부분의 부동산 정보가 아파트 등의 주거용에만 국한돼 있어 수익형부동산 시장 초기 진입자가 물건을 선별하는데 있어 어려움이 많다. 특히 수많은 정보 속에서 진실하고 정확한 정보를 얻는 것은 녹록치 않은 현실이다.

이에 지난 2007년 수익형부동산 시장 정보 및 분석 제공사로서 설립된 상가정보연구소는 부동산시장의 전반적인 환경 변화에 대처하면서 수익형부동산 공급자와 수요자간 원활한 커뮤니케이션의 가교자 역할을 하기 위해 노력하고 있다.

박 소장은 “수익형부동산 정보 공유 웹 사이트(홈페이지)와 앱 개발 및 운영, 실전 세미나 및 실전 투자설명회 개최, 실전 멘토스쿨 운영, 수익형부동산 실전 상품 개발 및 연구, 수익형부동산 투자 자문, 수익형부동산 개발 자문 및 마케팅 등을 통해 지속적으로 공급자와 소비자간의 진솔한 실전 교류의 장을 만들어나갈 것”이라고 강조했다.

다음은 박 소장과 함께 최근 상가 시장 동향 및 투자 전략에 대해 나눈 이야기다.

박대원 상가정보연구소장이 최근 상가시장에 대한 동향과 전략에 대해 강의하고 있다.ⓒ상가정보연구소

▲수익형부동산 투자대상을 선별하는 요령은.

-수익형부동산 물건 선별에 있어 문제점은 계산기로 두드린 수익과 실제 매입 후 실제 수령 금액과의 편차를 어디까지 줄 일 수 있냐가 관건이다. 앞서 언급한 ‘수익 변동성’ 관리 부분이다. 현실은 매입가는 증가 추세고 세입자가 내는 월세를 내 수익에만 맞추려는 조율이 결코 쉽지만은 않다. 장기 공실의 이유이기도 하며 손 절매와 경매시장 직행의 원인이기도 하다. 월세를 누구에게 받을 것인가를 깊게 고민한다면 세입자의 경쟁력을 절대 간과해서는 안된다. 임대업도 사업이다. 사업주로서 부동산에 내놓으면 언제든지 나가겠지 하는 방만한 마인드로는 안된다. 내가 투자한 상가에 유명 프랜차이즈 매장이 들어올 수 있는 컨디션인지 주도면밀하게 체크해야 한다. 물론 초보 투자자들에겐 쉬운 일이 아니기 때문에 충분한 시간을 두고 학습을 하거나 또는 투자 경험이 많은 조력자를 활용하는 방법을 권한다.

▲상가 투자에 처음 나서는 초보 투자자들이 기본적으로 알아야 할 사항이 있다면.

-먼저 입지 선정에 있어서는 최소한 투자 대상 상권의 배후수요와 추가 유입층 (직장수요)등의 소득수준 정도는 미리 검토를 한 후 투자에 임해야 한다. 과거와 달리 요즘에는 인터넷 상권분석 툴이 좋아져서 조금만 관심이 있다면 이 정도는 쉽게 파악이 가능하다. 입지 외에도 개별 상가의 접근성과 가시성, 소비자 동선, 주변 임대가, 타깃팅 입점 업종을 고려한 실 사용 면적, 주차공간 등을 체크해야 한다.

▲그밖에 강조하고 싶은 점은.

-달라진 소비문화에도 주목해야 한다. 과거에는 풍부한 배후수요, 전면부 1층 상가, 코너 입지 등을 갖추면 좋은 상가라는 공식이 통했지만 지금은 아니다. 상가의 외형적 측면보다 업종구성과 영업방식 등 소프트웨어를 어떻게 채우는지에 따라 가치가 결정될 수 있다. 입소문과 SNS 등을 통해 골목 구석구석까지 맛집 탐방을 다니는 젊은층이 늘면서 외면 받았던 골목상권이 활성화되고 있다는 점은 이를 잘 설명해주는 예다.

▲향후 상가시장 전망 및 유망지역을 꼽는다면.

-수요의 움직임을 관측하는 것이 중요하다. 특히 인구 감소와 교통 발달 추세로 볼 때 머지않아 광역적인 상권 양극화가 진행될 가능성이 높다. 즉, 도시지역의 상권은 점점 더 강화되는 반면 지방 소도시나 외곽지역은 심각한 상권 슬럼화를 피하기 어려울 것으로 본다. 또한 신도시, 택지지구 개발이 막바지에 접어들었음을 고려할 때 앞으로는 정부가 적극적으로 추진 중인 도시재생에 주목하고 이 가운데 골목상권을 예의주시 해보는 것이 좋다. 수익형부동산 투자에 있어 이제는 유망 지역이라고 꼽기보다 자신의 투자가용 금액과 관리 범위가 적정해야 하기 때문에 막연한 지역 선정 보다 여러 여건에 맞는 관심 지역이라면 주 수요층을 파악한후 꼭 비 주거용 용도가 아니라도 주거형 수익형 상품으로의 전환도 가능하다는 점은 꼭 기억했으면 한다. 최근 연구소에서 관심을 갖고 있는 지역은 대학가 중에서 다소 명소로서 크게 부각되지 못한 경희대, 한양대 골목상권 등이다. 구분상가보다는 꼬마빌딩 수준에서 접근해 보는 것이 좋다. 원룸 임대수요가 많은 대학가, 직장인 대상으로 범위를 넓혀 경쟁력을 갖춘 ‘프리미엄 쉐어하우스’로 운영해 보는 방향도 괜찮다.