[인터뷰]채미옥 한국감정원 연구원장 "주택시장 성급한 판단 금물"

정부 연이은 고강도 규제책…더 큰 시장 충격 예방위한 최선책

서울 재건축 단지 수억원 급등…수급요인 보다 저금리 유동성 확대 탓

주택시장 부침…경제 및 지역 수급 따른 정상적인 현상으로 이해해야

정부 연이은 고강도 규제책…더 큰 시장 충격 예방 위한 최선책
서울 재건축 단지 수억원 급등…수급요인 보다 저금리 유동성 확대 탓
주택시장 부침…경제 및 지역수급 따른 정상적인 현상으로 이해해야

채미옥 한국감정원 부동산연구원장이 12일 오후 서울 강남구 한국감정원 서울사무소에서 데일리안과 인터뷰를 갖고 있다. ⓒ데일리안 홍금표 기자

지난 12일 오후 서울 강남구 역삼동에 위치한 한국감정원 서울사무소에서 채미옥 부동산연구원장을 만났다. 채 연구원장이 이끌고 있는 부동산연구원은 감정원 내에서 '싱크탱크'라 불리는 곳이다. 아파트 실거래가격을 비롯해 전월세 시장, 상업용빌딩 시장, 지가변동률 등 각종 부동산 가격 동향 및 통계를 산출하는 곳이다. 그야말로 '부동산 데이터의 총본산'이라 볼 수 있다.

감정원은 이 같은 통계를 통해 국내 부동산 시장을 전망하고, 정부의 부동산정책을 지원 사격한다. 특히 공적평가체제를 마련해 국민에게 체감이 높은 종합부동산세와 보유세 등의 과세형평을 구현하는 사명도 크다. 앞서 감정원은 지난 2016년 9월 1일부로 '한국감정원법' 시행에 따라 부동산 가격공시 및 통계·정보관리 전문기관으로 승격되면서 통계의 신뢰성 등 공신력이 더욱 커졌다.

이처럼 국내 부동산 시장 '최일선'에서 모든 면면을 살피는 감정원 내 채 연구원장과 독대를 가졌다. 묻고 싶은 질문은 너무 많았다. 최근 서울 등 일부 지역의 집값 급등 현상은 원인이 무엇인지, 일각에서 제기하는 대로 결국 수급여건 문제인지 아니면 투기목적 가수요 때문인지, 여기에 내년 주택시장 전망은 어떠한지 등등.

이날 인터뷰에 앞서 사전에 질의내용을 보냈지만 자리에 함께 하면서 질문 순서와 상관없이 대화를 나눴다. 2시간 넘게 상당히 많은 얘기를 두서없이 나눴는데, 독자의 편의를 위해 다음과 같이 일문일답 형식으로 정리했다.

▶박(기자): 먼저 원장님 소개를 간단히 부탁합니다. 한국감정원 부동산연구원장직은 2014년부터 맡으신 것으로 알고 있습니다. 이전에는 어떤 업무를 수행하셨는지요.

▶채(연구원장): 약 40년 전인 지난 1979년에 국토연구원 공채 1기로 들어갔는데요. 이후 연구원 내에서 토지주택연구실장(2006~2008년), 문화국토연구센터장(2009~2013년)을 역임했습니다. 아울러 문화재청 문화재위원, 환경부 중앙자연환경보전위원, 서울시 도시계획위원회 등에서도 활동했고요.

국토연구원에서 주로 토지제도를 연구했습니다. 1980년대 말에 공시지가 제도를 개발했고, 2000년대 초반에 토지적성평가제도를 개발하는 등 토지분야 연구만 35년 이상 했습니다. 특히 문화재청에서는 고도제한 지역들에 대해 어느 지역을 보존하고 어느 지역을 개발할지 등 오늘날로 말하면 고도재생계획 개념에서 계획체계까지 만드는데도 함께 했습니다.

"주택시장 이슈 대응, 우산장수·짚신장수 어머니 시각 금물"

▶박: 우선 가장 묻고 싶은 질문입니다. 최근 주택 시장은 요동이 심하다고 생각합니다. 이전에만 해도 공급폭탄으로 집값 하락 우려가 컸는데, 지난해 말부터 갑자기 집값 급등이 이슈로 떠올랐습니다. 정부는 그때그때마다 정책을 내놓지만, 시장을 크게 보지 못해 늘 부작용이 지적되고 있습니다. 지금 상황을 어떻게 보고 계시나요.

▶채: 우선 당연한 말이지만 정부 정책은 이슈에 얽매이지 말고 늘 중심을 잡고 가야 한다고 생각해요. 그러나 일각에서 지적하는 대로 시장을 따지자면 마치 짚신 장수와 우산 장수 아들을 둔 어머니 얘기가 생각납니다. 비오는 날에는 짚신장수 아들을 걱정하고, 갠 날에는 우산장수 아들을 걱정하는 식으로 늘 반대로만 생각하는 것이죠.

실제로 불과 3년여 동안의 이슈 변화가 심했습니다. 2014년 중반까지 일본식 부동산시장 장기 침체에 인구 절벽 등으로 '가격 폭락' 얘기만 계속 나왔죠. 그러나 이후에 시장이 회복하다 보니까 이제는 '전셋값 고공행진'으로 이슈가 모아졌죠. 그래서 전세시장 실종, 앞으로 월세시장 중심으로 정책을 펴야한다는 얘기만 계속 나왔습니다.

그러다 2015년 중반 이후부터 올해 초까지는 '공급 폭탄'을 시작으로 역전세난, 가계부채와 금리 인상 등으로 또 다시 '집값 하락' 우려가 부동산 시장을 뒤덮었습니다. 그런데 최근에는 집값 상승에 대한 이슈가 모아지면서 지금은 또 '공급 부족'이라는 얘기가 나오고 있습니다. 그럼 다시 공급만 많이 하면 해결될까요?

전 지금 주택 상황을 지극히 정상적인 현상으로 보고 있어요. 절대적인 주택부족 시대를 벗어난 상황입니다. 현재 약 1600만호의 주택과 2000만이 넘는 가구가 있는데, 집값은 다양한 사회경제적 요인, 정책적 요인과 상호영향을 주고 받습니다. 경제 환경이나 지역의 수급상황에 따라 부분적으로 가격이 올라가거나 조정을 받는 등의 파랑이 일어나는 것이죠.

물론 일부 국지적인 현상에 대해 정부의 적당한 개입은 필요하지만, 문제는 모든 지역의 주택시장이 잔잔한 연못처럼 유지되길 기대하는 우리의 인식이죠. 그러한 인식으로 시장을 진단하고 성급하게 대처하다 보면 오히려 문제가 더 심화될 것이라고 봅니다.

"서울 재건축 단지 수억원 급등…수급요인 보다 저금리 유동성 확대 탓"

▶박: 그러면 서울 재건축 단지에서 물론 호가(집주인이 팔기 위해 부르는 가격)도 포함돼 있지만, 한 달 만에 수천만원이 올랐고, 또 1억원 넘게 오른 단지들도 있습니다. 이렇게 급등한 가격을 정상으로 볼 수 있을까요. 왜 이런 현상이 나타났다고 보시나요.

▶채: 작년부터 올해까지 시장을 면밀히 분석하면 불안정한 시장이 아니라고 판단합니다. 1~2개월 사이에 1~2억원씩 오른 지역의 부동산가격도 장기 시계열로 보면, 글로벌 경제위기 이후 10여년간 하락하고 정체됐던 가격이 과거의 고점 수준을 회복한 것이 대부분입니다. 서울 강남은 고점을 조금 넘어갔고, 나머지는 고점을 회복하기 전 수준입니다.

그렇다면 왜 지금 이렇게 가격이 급등했을까요. 일각에선 이 같은 가격 급등을 ‘결국 공급이 부족해서였다’고 하는데, 단순히 그렇지만은 않다고 생각합니다. 현재 주택보급률은 전국이 102.3%이고, 서울도 96% 수준입니다. 여기에 올해 서울에서 6만호 넘게 공급됐고, 경기도에 향후 2~3년 동안 대규모로 공급될 약 40만호가 대기하고 있습니다.

결국 공급 부족 문제가 아니라 주택매입에 나서는 수요가 급증한 것이죠. 그러면 이들 수요는 지금껏 가만히 있다가 갑자기 왜 늘어났을까요. 물론 늘어난 1인 가구와 새집으로 교체하려는 실수요가 존재하지만, 어느 시기에도 실수요만으로 주택 시장이 과열된 경우는 없었습니다.

지금 서울을 중심으로 한 국지적인 시장 과열은 저금리로 인한 유동성 증가, 규제 완화 등으로 촉발된 투자 목적 수요가 크다고 생각합니다. 순수하게 내 집을 갖고 싶다가 아니라 저금리에 유동성이 확대되다 보니 투자처를 찾아 돈이 몰리고, 어디가 가격이 올랐다는 심리가 확대되면서 투자 수요가 급증한 것이지요. 다시 말해 공급 부족에 따른 가격 급등 현상은 아니라고 보고 있습니다.

"정부 연이은 고강도 규제책…더 큰 시장 충격 예방위한 최선책"

▶박: 연구원장님 말대로라면 최근 정부의 연이은 규제는 이러한 투자수요를 억제하기 위한 적절한 조치였다는 것인데요. 그러면 일각에서 지적하는 대로 풍선효과나 향후 시장 위축에 따른 부작용은 크지 않을까요.

▶채: 정부의 8.2 부동산 대책은 조기 진화를 위해 나왔다고 생각합니다. 일부 재건축시장의 청약과열에 대한 지나친 관심과 갭(gap)투자 등이 주변 주택시장까지 자극하면서 시장과열 조짐을 보여서죠.

특히 이번 대책은 단기 투자 이익을 노리는 다주택자에 대한 규제 성격이 크다고 보고 있습니다. 투기적인 다주택자는 규제하되, 임대사업자로 등록할 경우 양도소득세 중과 제외 등의 인센티브를 강화해 다주택자들의 긍정적인 역할을 확대하는 것이죠.

또 이를 통해서 실수요자에 대한 공급을 확대하는 기능도 있습니다. 직접 지어서 공급하는 것만이 아니라 분양권 전매제한 등의 규제 강화로 투기적 수요를 차단해 결국 실수요자들에게 내집 마련 기회가 돌아가게 하는 것이죠.

물론 어느 정책이나 부작용이 아예 없는 건 아니죠. 그러나 일정기간 주택시장의 위축과 혼란에 따른 아픔을 감내하더라도 투기심리 확산으로 다가올 위기를 최소화하기 위한 예방주사라 볼 수 있습니다.

무엇보다 주택시장이 새로운 정책 환경에 적응하는 데에는 상당 기간의 시간이 필요하다고 생각합니다. 정책 나왔다고 단번에 해결될 일은 아니라는 것이죠. 자칫 성급한 판단이나 평가가 시장의 정책적응 과정을 왜곡시킬 수 있어서 성급한 평가를 자제해야 한다고 생각합니다.

"서울 주택 공급 해결, 서울만 놓고 보는 관점 벗어나야"

▶박: 공급 이야기가 나와서 하는 질문입니다. 아까 서울의 주택보급률이 96% 수준이라고 하셨는데, 결국 100%가 안 되는 상황입니다. 전국의 자가점유율도 60%가 채 안되는 상황이고요. 이러한 절댓값만 봐도 결국 집값 문제 해결은 '물량 공급 확대'라는 주장이 있는데 대해 어떻게 생각하시나요.

▶채: 사실 서울 주택공급의 부족과 그로 인한 가격불안은 30년 이상 지속되어 온 문제입니다. 정부도 이를 공감하고 지속적으로 이를 해결하려고 여러 대안을 마련하여 실시해오고 있습니다. 다만 공급 문제 해결을 위해 단순히 서울에만 관점을 놓고 계산을 하면 안 된다고 것입니다.

정부는 서울에 주택을 공급하는데 한계가 있어 지난 30년동안 서울의 대체재 역할을 하는 인근 경기도에 주택을 공급하고 있습니다. 1기 신도시인 경기 일산, 분당을 비롯해 여러 택지개발지구 및 신도시(한강신도시, 동탄신도시 등)를 개발해 지역균형발전과 인구 분산의 노력을 해오고 있고요.

이들 신도시들은 오히려 서울의 오래된 단지보다 주거환경이 좋고 주택의 질도 높습니다. 직장으로의 접근성이나 교육환경을 갖춘다면 서울에 몰리던 실수요를 분산시키고, 전세 시장 안정에도 도움이 됐다고 보고 있습니다.

결국 이들 지역에 양질의 주거서비스 시설을 공급해 수요를 분산시키는 것이 과잉공급 문제를 줄이면서 한편으론 공급 확대 효과를 높이는 방법이라고 생각합니다. 이러면 서울 주택 공급 물량 부족도 자연스럽게 해결될 것으로 보이고요.

실제 최근에 SRT(수서발 고속열차), GTX(수도권광역급행열차) 등 광역 교통망이 개선되면서, 서울 거주와 경기도 거주 간 통근 여건 차이가 크게 줄었는데요. 해마다 경기도에 있는 주택의 9% 정도는 서울 주민이 산 것으로 조사됐습니다. 서울에 몰리는 수요가 분산되고 있다는 것이죠.

그러나 일각에서 제기하는 대로 서울 재건축·재개발 중심의 주택공급 확대는 오히려 정부의 지역균형발전과 인구분산을 위해 투입한 막대한 재정을 낭비하게 만든다고 생각합니다. 또 이는 건설사들이나 일부 투자자들의 요구만을 들어줘 부의 재분배를 막는 부정적 영향도 크다고 생각하고요.

"재건축 초과이익 환수제, 비정상적 개발이익 취득 관행 정상화해야"

▶박: 안 그래도 서울 주택공급은 대부분 재건축·재개발에 의존하고 있는데, 내년 재건축 초과이익환수제를 비롯해 분양가 상한제 등의 규제로 그나마 남아있는 '신규 주택공급' 통로 마저 차단될 수 있다는 지적이 있습니다. 또 조합원 입장에서도 규제가 과하다는 측면도 있고요. 이에 대해 어떻게 생각하는지.

▶채: 주택공급 위축을 논하기 전에 재건축 관행과 초과이익의 실체에 대한 사회적 논의부터 이뤄졌으면 합니다. 재건축 초과이익 환수제는 이전부터 유예기간 연장 여부를 놓고 관심이 집중되었던 부분인데요, 비정상적인 개발 이익 취득에 대해 정상화가 필요하다고 생각합니다.

한번 생각해보세요. 보통 자신이 산 집에서 오랫동안 살아오면서 집에 문제가 있으면 자기 돈을 들여서 수리를 하잖아요. 그런데 왜 재건축 단지는 오히려 집을 새로 지으면서 돈을 버는 경우가 (단지마다 차이가 있지만) 발생하는 것일까요.

그동안 공공이 재건축 단지의 용적률 등 규제를 완화해 개발밀도를 높여줬는데, 이에 따른 늘어난 세대수와 주택품질의 가치 상승는 결국 특정인들만 누렸다는 것입니다. 즉 재건축 개발이익은 공공의 규제완화로 발생한 것이니까 상승 가격의 일부는 사회로 환수할 당위성이 있다고 생각합니다.

앞으로 재건축으로 발생한 적정이익은 공공에게 납부하는, 그런 합리적 사회 인식이 조성됐으면 합니다. 물론 초과이익 환수제 시행으로 당분간 재건축 시장이 위축될 수 있습니다. 그러나 일정 기간이 지나면 분명 합리적 수준의 기대가치에 맞게 재건축 움직임이 일어날 것으로 보고 있습니다.

사업 지연 우려를 해소하기 위해 공공이 재건축에 소요되는 제반 행정절차 축소 등으로 시간비용을 줄여주는 지원을 해야 한다고 생각하고요. 그러면 부담금을 부과하더라도 재개발·재건축 시장 위축 문제는 크지 않을 수 있다고 생각합니다.

"내년 주택 시장 전망 '안정적', 분양시장은 연착륙"

▶박: 최근 정부 부동산 정책 기조가 '8.2대책' 등 고강도 규제책만 나오고 있어 내년 부동산 시장 전망이 밝지 않습니다. 올 하반기 및 내년 부동산 시장에 대해 전망하자면.

▶채: 우선 8.2대책에 대한 평가에 앞서서 과거 해외주요국의 경제위기의 사례에 대한 이해가 필요합니다. 당시 대부분의 국가들은 위기 이전에 무분별한 대출과 자산가격의 급증 경험을 한 바 있습니다. 이는 위험신호를 감지하지 못하였거나 위험신호가 있더라도 부의 탐닉 속에 애써 외면했을 것인데요.

즉 정보의 공유와 금융시스템이 발달된 미국이나 유럽에서 이러한 사례가 있는 것을 보면 위험신호를 무시했을 가능성이 매우 큽니다.

지금 국내도 마찬가지입니다. 과거 주택 200만호 공급시절을 초과하는 주택공급수준과 역대 최고수준의 가계부채, 미국 기준 금리인상까지 여러 악재가 눈앞에 있습니다. 주택가격은 경제성장률과 상관관계가 높은데, 지금은 저성장 시대이고 주택가격을 지속적으로 밀어 올릴 수 있는 경제적 추동력이 크지 않다고 생각합니다.

이런 상황에서 불거진 서울 재건축시장 급등 현상은 여러 문제점을 안고 있는 것이죠. 국내를 비롯해 세계 경제상황도 희망적이지 않은데 이렇게 계속 질주하다 터지면 결국 상투 잡은 사람, 즉 실수요자들이 손해를 볼 수 있다는 것이죠.

규제 강도 측면에서 주택시장 냉각이라는 부작용 가능성도 있지만, 무엇보다 앞으로 겪을지 모를 위기를 최소화하는 쪽에 무게를 더 둔 것으로 보입니다. 그냥 이대로 두면 자칫 금융부실로 이어져 시장 충격은 규제를 있기 전보다 더욱 클 수 있기 때문이죠.

8.2대책 나오고 풍선효과 차단하기 위한 9.5 추가조치 나오면서 '거래절벽이 온다', '시장이 결국 침체될 것이다' 라는 일부 부정적 해석도 있습니다. 그러나 정책의 부정적 효과라기보다 정책에 대한 일시적인 충격 정도로 바라봤으면 좋겠습니다. 정부 입장에서는 투기가 확산되는 것을 막고 조금의 풍선효과도 남기지 말아야 해서 이에 상응하는 수준의 대책을 냈다고 봅니다.

규제가 강한만큼 주택시장은 빠르게 안정되고 있고, 올해 하반기와 내년 역시 주택시장이 안정화될 것으로 보고 있습니다. 특히 올해와 내년에 집중된 경기지역과 충남 및 세종시 지역의 경우 추가적인 주택 가격 하락 요인으로 작용할 것으로 보이는 편도 있겠고, 분양시장은 연착륙할 것으로 전망합니다.

▶박: 아까 인터뷰 처음에 연구원장님이 '공시지가'에 대해 오랫동안 연구를 하셨다니 이와 관련해서도 다음에 또 얘기를 나눠보고 싶습니다. 아시다시피 최근 청와대 고위 공직자들이 공개한 부동산 자산이 시세보다 터무니없이 낮아 비난 여론이 따가웠거든요. 실거래가가 아닌 '공시지가'를 기준으로 신고한 탓인데 그러다 보니 실제 재산 수준과 괴리가 크다는 지적이 있었습니다. 이를 개선하자는 목소리도 있고요.

▶채: 예전부터 공시가격제도 선진화를 준비해 왔었습니다. 과거 공시지가 제도가 개발될 당시에는 실거래가 신고제가 없었거든요. 그래서 그 당시 실거래가 등기제도를 만들어야 한다고 주장한 바 있습니다. 그게 도입되고 나면 실거래가 기반의 공시제도를 만들겠다는 게 기본 틀이었거든요.

그러다 많이 늦은 편인데 2006년에야 실거래가 신고제가 도입됐습니다. 그러다 보니 현재 실거래가격하고 공시지가가 차이가 있는 건 사실입니다. 그래서 정부도 공시지가 현실화율을 높이기 위해 노력하고 있습니다. 공시가격제도 선진화에 대해서도 참 할 말은 많은데 일단 말씀하신대로 향후에 또 자리가 있을 때 대화를 나눴으면 좋겠습니다.

▶박: 끝으로 요즘 유행인데요. 오늘 나눈 인터뷰 내용에 대해 총평, 한 줄 논평을 부탁드리겠습니다.

▶채: (웃음)한 줄 논평이 안 될 것 같은데요. 부탁드리고 싶은 말이 있습니다. 시장에 대해 성급한 평가를 자제하자는 말입니다. 좀 전에 말한 것처럼 자칫 성급한 판단이나 평가가 시장의 정책적응 과정을 왜곡시킬 수 있습니다. 실수요 중심의 시장기능 정상화가 이뤄질 수 있도록 언론에서도 중심을 잘 잡고 나가줬으면 합니다.