[8·2대책후속]건설업계 "서울 정비사업 타격 불가피·후분양제 유인 포석?"

정부, 2년여만에 민간택지 분양가상한제 부활…"고분양가 제동"

건설업계, 내년 초과이익 환수제 부활에 상한제 폭탄까지 '당혹'

서울 송파구 아파트 단지 전경.(자료사진)ⓒ데일리안

"재건축·재개발 등의 사업은 일반분양 아파트 수익성에 달렸는데 정부가 분양가상한제로 이를 통제하면 사업성 악화가 불가피하지 않을까요? 결국 거래가 위축되고 연쇄적으로 공급도 줄어들지 않을까 생각해요. 우선 서울이 직접적으로 타격받고, 나머지 지역은 직접적인 영향은 없겠지만 소비 심리 위축 같은 간접 영향 받을 것 같습니다."(A 대형건설사 관계자)

"현재 주택도시보증공사(HUG)에서 고분양 단지는 분양보증을 안해주는 방식으로 간접적으로 분양가를 통제하고 있는데, 여기에 분양가 상한제로 직접적인 규제를 가하는 것은 의도가 있다고 보고 있습니다. 과거의 경우 분양가 상한제 피하려고 임대분양을 했다가 향후 분양전환 했었는데, 한편으론 후분양제를 유인시키기 위한 포석이 아닐지 의문이 드네요."(B 대형건설사 관계자)

정부가 5일 8.2대책 후속 조치를 통해 현행 민간택지 분양가 상한제를 2년여만에 다시 부활시켰다. 건설업계는 내년 재건축 재개발 초과이익 환수제 부활을 앞둔 가운데 종전보다 적용 기준이 확대된 '분양가 상한제' 이중의 규제로 당혹감을 감추지 못하고 있다.

국토교통부는 이날 지난 2015년 4월 이후 적용사례가 없는 민간택지 분양가상한제의 적용요건을 확대해 이르면 10월 중하순부터 시행할 예정이라고 밝혔다. 분양가 상한제는 아파트 분양가가 택지비와 건축비를 합한 금액을 넘지 않도록 제한하는 제도다. 현재로서는 서울 강남권을 비롯해 투기과열지구 상당수가 사정권에 들 것으로 예상된다.

박선호 국토부 주택토지실장은 "법령이 시행되는 10월부터 시장상황을 모니터링해 분양가상한제 적용지역을 검토한다는 방침"이라면서 "다만 8·2대책 이후 서울 대부분의 지역에서 집값이 안정세를 보이고 있어 적용지역을 현재로선 예단할 수는 없다"고 말했다.

만약 앞으로 분양가상한제 적용 지역으로 선정돼 고시되면 일반 분양주택은 상한제 시행 이후 입주자 모집 공고를 내고 분양하는 단지부터 적용된다. 정비사업은 관리처분계획 단계에서 조합원 분양가와 일반분양가가 확정되는 만큼 관리처분인가 신청분부터 적용된다.

서울 성동구 재건축 아파트 공사 현장.(자료사진)ⓒ데일리안

건설업계는 분양가 상한제 부활을 놓고 사업일정 조정 등 걱정이 태산이다. 현재 HUG가 분양보증을 내주지 않으면 자치단체로부터 분양승인을 받지 못해 사실상 일반분양을 못하는 상황에서 이중 규제를 가하는 것은 과다하는 측면에서다.

특히 재건축 ·재개발 사업의 수익성은 일반분양가에 좌우되는데 분양가를 낮추면 조합원 부담이 늘어나는 구조다. 아무래도 조합원 입장에선 사업성이 떨어지니 사업 진척에 직접적인 타격이 있을 것으로 내다봤다.

건설사 한 관계자는 "내년 초과이익환수제 부활이 예정된 데다 분양가 하방 압력까지 작용하면 조합 입장에서는 사업성이 떨어진다"면서 "전반적으로 재건축 사업 자체가 지연되고 추진하기도 쉽지 않아질 것"이라고 말했다

특히 정부의 인위적인 가격 통제가 주택시장 왜곡으로 이어질 가능성이 크다고 지적했다. 분양가가 낮아진 만큼 주변 시세보다 저렴해져 오히려 시세 차익을 기대한 수요가 몰릴 수 있다는 것이다.

실제 GS건설은 신반포6차를 재건축해 짓는 '신반포 센트럴 자이'를 당초 예상한 분양가보다 3.3㎡당 350만~450만원 낮춰 4250만원으로 책정했다. 이 단지는 인근 '아크로리버파크' 아파트 시세(3.3㎡당 6200만원)에 비해 낮게 책정되면서 당첨만 되면 '로또'라는 말이 들릴 정도다.

반면 정부는 큰 틀에서 집값 안정이라는 주거복지에 더욱 무게를 두고 있다. 이번 상한제 부활로 인해 주택 시장 전반적으로 고분양가 논란과 가격 급등을 잠재우고, 적정가격의 신규 주택 공급을 유도해 주거안정을 도모할 수 있을 것으로 판단하고 있다.

분양가 상한제 부활을 놓고 장단점 시각차가 뚜렷한 가운데 전문가와 업계 모두 서울의 주택 공급 위축은 피할 수 없을 것이라는게 중론이다. 서울의 분양 사업 대부분이 재건축·재개발 사업을 통해서 공급되기 때문이다.

고성수 건국대학교 부동산학과 교수는 "민간택지 분양가상한제는 분명 일장일단이 있다"면서 "다만 가뜩이나 공급이 부족한 서울에서 정부가 시장가까지 통제하면 당연히 부작용은 속출할 수 밖에 없어 안정적인 주택공급이 이뤄질수 있도록 유연하게 제도를 운영해야 할 것"이라고 지적했다.

한편 민간택지 분양가 상한제는 참여정부 시절 집값이 치솟으면서 지난 2005년 공공택지를 시작으로 2007년에 민간 재건축·재개발 단지까지 확대된바 있다. 그러다 2008년 글로벌 금융위기 이후 침체된 주택 경기를 활성화하기 위해 전 정부에서 2015년 4월 사실상 폐지했다.

그러다 최근 일부 분양 단지의 분양가 상승세가 연쇄적으로 일대 단지까지 시세를 상승시키는 요인으로 작용함에 따라 '민간택지 분양가 상한제'를 다시 부활시켰다. 고분양가 논란과 가격 급등을 해소하고, 적정가격의 신규 주택 공급으로 주거안정을 도모하기 위해서다.

앞으로 법령 시행후 ▲최근 1년간 평균 분양가격상승률(물가상승률 2배 초과) ▲직전 두달간의 청약경쟁률(일반 5대1 초과·국민주택규모 10대1 초과 ) ▲최근 3개월간의 주택거래량(전년동기 대비 20%이상 증가) 등 이 3가지 가운데 하나라도 일정 수준을 넘어서면 심의를 거쳐 분양가상한제 적용지역으로 선정된다.