[문재인정부 100일] 약발 안 먹힌 첫 부동산대책…두 번째 대책은?

8.2대책 이후 2주 연속 서울 아파트값 상승세 둔화

규제 덜한 지역 ‘풍선효과’ 여전…실수요자 제한 우려도

출범 100일을 맞은 문재인 정부가 부동산 과열과의 전쟁을 이어가고 있다. 서울의 한 아파트 단지 전경.(자료사진)ⓒ연합뉴스

출범 100일을 맞은 문재인 정부가 부동산 투기와의 전쟁을 이어가고 있다. 대통령 취임 직후 첫 부동산 대책인 6.19부동산대책이 발표된 후 한 달 보름여 만에 두 번째 부동산 대책인 8.2부동산대책이 나오면서 이번에는 시장이 안정화 될지 관심이 모아지고 있다.

6.19대책은 새 정부의 첫 부동산 대책으로 주목을 받았지만 발표되고 한 달이 지나도 시장에 영향을 미치지 못했다는 지적을 받았다. 과열 진원지로 꼽힌 서울의 아파트 가격 상승폭을 잠시 누그러뜨리는 효과에 그치면서 약발이 다했다는 것이었다. 시행 시기가 길지는 않았지만 결론으로만 보면 사실상 실패로 끝난 셈이다.

실제로 6.19대책 발표 이후 한 달 동안 서울지역 아파트의 매매가격 누적 상승률은 1.26%로 대책 영향력의 미미함을 드러났다. 특히 7월은 여름 휴가철로 전통적인 비수기라는 점을 고려하면 이 같은 가격 상승 추세는 매우 이례적인 상황이었다.

이처럼 6.19대책 발표에도 서울 중심의 매매가격 상승이 다시 점화되면서 정부는 예상보다 강한 추가 대책을 발표했다.

6.19대책 후속 대책인 8.2대책을 통해 투기과열지구가 6년 만에, 투기지역이 5년 만에 재등장했다. 서울을 비롯한 수도권 아파트값 급등 원인이 투기세력에 있다고 진단한 정부는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로, 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시를 투기지역으로 지정했다.

이들 지역에서는 재건축 조합원의 지위양도가 전면 금지가 되고 도정법 개정 후 사업시행인가가 나는 재개발 조합 분양권은 관리 처분부터 소유권이전등기 시까지 전매가 제한된다. 또 LTV, DTI 40%가 적용되고 주택담보대출이 1건 이상인 세대는 30%가 적용되며 투기지역에는 세대 당 1건의 대출만 허용이 된다.

초강력 대책 발표 후 효력은 바로 나타났다. 8.2대책 발표 이후 2주 연속 서울 아파트값 상승세는 급격히 둔화됐다.

투기과열지구와 투기지역 지정 등 전 방위 고강도 규제에 서울 아파트 시장이 진정국면에 접어들면서 단기적으로는 8.2대책의 효과가 나타나고 있다는 평가다. 특히 정부의 정책방향과 투자 심리에 민감한 재건축 시장이 직격탄을 맞으면서 냉각된 모습을 보였다.

지난 1월 13일 이후 7개월 만에 서울 재건축 아파트 매매가격은 0.25% 하락했다. 재건축을 제외한 일반 아파트 매매가격은 7월 마지막 주에 1% 가까이 치솟았지만, 대책 직후인 8월 첫째 주(0.74%)부터 상승폭이 줄어들면서 이번 주에는 결국 하락세를 보이기도 했다.

지난 2일 김현미 국토교통부 장관이 '주택시장 안정화 방안'에 대해 발표하고 있다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

하지만 이번 대책도 규제를 빗겨간 지역의 ‘풍선효과’라는 구멍은 피할 수 없었다. 상대적으로 규제가 덜한 부산, 대전 등에 수요가 몰리는 현상이 지속되고 있다.

조정대상지역에서도 벗어난 부산 서구 서대신동 ‘대신 2차 푸르지오’는 대책 발표 다음날인 3일에 1순위 청약접수를 받은 결과, 313가구 모집에 무려 7만9758명이 몰리면서 평균 254.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 부산에서 분양한 일반 아파트 중 올해 최고 경쟁률이다.

대전 유성구에서도 같은 날 1순위 청약을 받은 ‘반석 더샵’ 아파트에는 총 481가구 모집에 2만7764명이 신청해 평균 57.7대 1의 경쟁률을 보이며 지난 2010년 이후 대전시에서 분양한 아파트 가운데 가장 높은 경쟁률을 기록했다.

한 분양대행사 관계자는 “수 백 대 일의 청약경쟁률에 투기 수요가 없다고는 볼 수 없다”면서도 “다만 상대적으로 청약에 불리한 실수요자들이 규제 적용 전에 몰렸을 가능성도 높다”고 말했다.

서민·실수요자를 보호하고 투기꾼을 잡겠다는 이번 대책이 오히려 서민과 실수요자들의 주택 구입도 막을 수 있다는 지적도 있다. 대출 규제를 강화해 자금줄이 막히면서 자기자본이 없는 수요자들은 예전보다 집 장만하기가 더 어려워졌다는 볼멘소리도 나온다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “이번 대책으로 실수요자들의 대출가능 범위도 줄어든 셈”이라며 “강도 높은 대책이긴 하지만 집값 안정에 장기적인 효과가 있을지는 의문”이라고 지적했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “기본적으로 정책은 상방압력이 높은 반면 시장의 움직임은 하방압력이 작용한다”며 “강력한 부동산 정책에도 시장반응은 예상과 다를 가능성이 있다”고 말했다.