9월 청약제도 개선…실수요자 혜택 늘었다지만 대출규제 어쩌나

8·2부동산 대책의 역설…무주택자 내집마련 기회와 부담 공존

규제지역 LTV·DTI 40% 적용, 자금 마련 부담…수요 감소 우려

수도권의 한 아파트 견본주택 모습.(자료사진)ⓒ데일리안

다음달부터 무주택 실수요자에게 유리하도록 개편·강화된 청약제도가 시행된다. 청약 가점제 비중이 늘어나며 실수요자들의 당첨 확률이 높아질 전망이다. 그러나 역설적이게 금융대출(LTV, DTI)까지 강화돼 내집 마련에 대한 경제적 부담은 더 커졌다.

8일 부동산114에 따르면 8월부터 연말까지 신규 공급 예정인 물량(임대제외) 가운데 투기과열지구와 조정대상지역은 총 89개 단지, 9만3465가구에 이른다. ▲서울 40개 단지 4만2075가구 ▲경기 28개 단지 2만6683가구 ▲세종 7개 단지 6873가구 ▲부산 14개 단지 1만7834가구 등이다.

이르면 다음달 초부터 이들 지역 내 신규 공급 단지의 청약가점제 공급 비율이 종전보다 상향된다. 가점제는 무주택자로 지낸 기간(최고 32점)과 부양가족수(최고 35점), 청약통장 가입 기간(최고 17점) 등의 합산 점수가 높은 사람을 우선순위로 매겨 당첨자를 선정하는 제도다.

앞으로 전용면적 85㎡ 이하 주택의 청약가점제 비율은 투기과열지구에서는 종전 75%에서 100%로, 조정대상지역에서는 40%에서 75%로 강화된다. 85㎡초과의 경우 투기과열지구는 50% 현행 그대로 적용되지만, 조정대상지역은 종전 0%에서 30%로 높아진다.

만약 서울에서 일반에게 분양하는 재건축 단지 가운데 공급물량이 전용 85㎡ 이하 중소형 100가구, 85㎡ 초과 대형 100가구 등 총 200가구라면, 이중 150가구가 가점이 높은 실수요자에게 우선적으로 배정되는 것이다.

여기에 1순위 자격 요건 또한 강화된다. 수도권은 통장 가입 후 12개월(월 1회씩 12회 이상 납입), 지방은 6개월(6회 이상 납입)이 지나면 1순위를 얻었지만, 투기과열지구 및 조정대상지역의 경우 1순위 자격이 청약통장 가입 후 2년(납입횟수 24회) 이상으로 강화됐다.

함영진 부동산114센터장은 "지난 6.19대책으로 서울 전 지역의 전매제한이 소유권 이전등기시까지 강화돼 환금성이 취약해진 상황에서 1순위 자격 획득 및 가점제 비율까지 높아지면 전반적으로 청약경쟁률이 다소 둔화될 것"이라며 "이를 통해 실수요자들의 당첨 기회는 대폭 늘어날 것"이라고 내다봤다.

김현미 국토교통부 장관이 2일 오후 서울 세종대로 정부서울청사에서 가진 '주택시장 안정화 방안 브리핑'에서 8.2 부동산 대책을 발표하고 있다. ⓒ데일리안 홍금표 기자

정부는 특히 고의로 미계약 물량을 만들어 특정인에게 선착순 배정하는 불법행위를 차단하기 위해 이중의 규제를 뒀다.

미계약분 발생을 대비해 선정하는 예비입주자를 추첨제로 선정하는 방식에서 가점제로 우선 적용하기로 한 것이다. 또 가점제로 당첨된 경우 또는 당첨된 세대에 속한 경우는 향후 2년간 가점제 적용 혜택을 받지 못하게 했다.

국토교통부 관계자는 "이번 청약 제도개선은 주택공급에 관한 규칙을 개정하는 사안으로 현재 개정을 완료하고 입법예고에 들어갔다"면서 "이르면 9월초부터 시행될 예정이며, 시행일 기준 시점부터 효력이 즉각 발생한다"고 말했다.

이번 대책으로 내집마련 기대감은 커졌지만, 한편으론 자금 마련 부담이 더욱 커졌다. 소득수준의 차등없이 일률적으로 대출규제(LTV·DTI)를 강화했기 때문이다. 투기과열지구 및 투기지역은 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 금융대출(LTV·DTI) 40%가 일괄 적용된다.

국토부 관계자는 "기존 주택담보대출은 물론 신규 분양 단지의 집단대출(중도금 및 잔금대출)에도 동일하게 적용된다"면서 "특히 집단대출의 경우 지난 3일 이후 입주자 모집 공고를 내고 분양에 나서는 모든 사업장부터 적용된다"고 말했다.

다만 정부는 실수요자의 내집마련 지원을 위해 부부합산 소득이 6000만원(생애최초구입자는 7000만원) 이하의 세대가 투기과열지구·투기지역 6억원 이하의 주택(조정대상지역은 5억원)을 구매할 경우 LTV·DTI를 10%p 완화해 50%를 적용하기로 했다.

그러나 이는 현실과 괴리감이 크다는 지적이다. 통계청 기준 올해 1분기 연 소득 기준 맞벌이 근로자가구의 연평균 소득은 7627만원으로 집계됐다. 즉 실수요자 요건이 지나치게 까다로워 평균 소득에 해당하는 맞벌이 부부들의 여건을 전혀 반영하지 못했다는 비판이다.

함영진 센터장은 "실수요자들의 내집마련 문호를 넓혔지만 이와 함께 대출규제를 가하는 것은 사실상 자금여력이 충분한 수요자에게만 혜택이 돌아가는 셈"이라면서 "소득은 높지만 보유자산이 적은 맞벌이 부부들에겐 내집 마련은 지금보다 더 커다란 부담으로 작용할 것"이라고 지적했다.