고공행진 서울 집값 상승세…랠리 둔화 언제쯤?

6·19 대책 한달, 서울 아파트값 상승폭 연속 확대

저금시대 유동자금, 집값 상승 기대감 등 여러 요인 작용

서울 송파구 아파트 단지 전경.(자료사진)ⓒ데일리안

6·19 대책 이후에도 서울 집값 상승세는 꺾일줄 모르고 있다. 최근 잇단 대책에도 집값 상승 기대감은 여전해 투자자들이 재건축은 물론 기존 아파트 매매에 나서고 있다. 실수요자는 신규 분양 단지 등 내집 마련을 서두르는 모습이다.

25일 한국감정원에 따르면 6·19대책 한달이 지난 7월 셋째주(17일 기준) 서울 아파트 값은 0.17%로 3주 연속 상승세가 확대됐다. 지난 ▲3일 0.11% ▲10일 0.14% ▲17일 0.17% 등으로 상승폭이 커지고 있다.

앞서 지난달 대책 전후에는 ▲19일 0.12%에서 ▲26일 0.10% 등으로 잠시 둔화된 모습을 보였지만 이후 연속해서 상승랠리를 이어가는 모습이다.

민간정보업체인 부동산114 조사에서도 7월 셋째주(21일 기준) 서울 아파트값은 0.41% 올라 4주 연속 상승폭이 커졌다. 앞서 대책 발표전인 ▲16일 0.32%에서 ▲23일 0.17%로 떨어졌고, 이후 ▲30일 0.16% ▲7일 0.20% ▲14일 0.29% ▲21일 0.41% 등으로 커졌다.

실제 송파구, 강동구, 서초구 등은 재건축 투자수요가 증가하며 주간 단위로 2000만~3000만원씩 오르고, 매물은 나오는 즉시 거래되는 등 품귀 현상을 빚고 있다. 서초구 반포의 한 재건축 단지는 한달새 1억원 넘게 호가가 붙은 상태다.

향후 집값이 오를 것이라는 기대심리로 일부지역의 일반 아파트 매매도 여전히 활황이다. 주변 개발호재나 재건축 기대감이 있는 노원구, 성동구 등에서 소형 아파트를 중심으로 '갭투자' 강세를 보이고 있다. 주간 단위로 500만~3000만원 가량 붙었다.

이처럼 펄펄 끓는 서울 부동산 시장에 대해 문재인 정부와 정치 기조가 같은 참여정부 시절 집값 상승 데자뷰 등 다양한 해석이 나오고 있다. 다만 공통적으로 '저금리 시대 유동자금', '집값 상승 기대감', '수급 여건 불안정에 따른 가격 상승 동력' 등이 꼽히고 있다.

함영진 부동산114 센터장은 "서울 지역은 상대적으로 공급과잉이라고 생각하지 않아 공급에 대한 희소성으로 여전히 매매수요가 붙고 있다"면서 "특히 추가로 대출이 강화되기 전에 집을 사겠다는 분위기도 한몫하고 있다"고 분석했다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "그동안 저금리로 있던 유동자금이 서울 재건축 등에 집중되고 있고, 특히 재건축시장의 희소성으로 열기가 뜨겁다"면서 "여기에 지방은 오를만큼 올라서 지방에 있는 사람들이 서울에 투자를 하는 흐름을 보이고 있다"고 말했다.

특히 지난해 11·3 대책과 올해 6·19 대책으로 서울 전역의 분양권 전매가 금지되자 해당 규제 시행 전 분양한 단지들의 분양권이나 입주권으로 투자수요가 옮겨가는 '풍선효과'로 가격상승이 옮겨 붙고 있다.

서울부동산정보광장 실거래를 보면 강동구 고덕동 '고덕그라시움' 입주권은 고공행진 하고 있다. 전용면적 59㎡형 입주권은 올해 1분기에만 5억7000만~5억8000만원대에 거래됐지만 2분기에 거래량이 수백건으로 급증했고, 이달 들어 6억5000만원~7억원까지 매매가 이뤄졌다.

서울 마포구 '신촌그랑자이' 입주권 역시 마찬가지다. 전용 59㎡형은 올해 초 6억 중후반에서 이달 들어 7억3000만원까지 가격이 올랐다. 같은 기간 전용 84㎡형 역시 7억원 후반에서 8억원 초반이던게 이달들어 8억7000만원으로 상승했다.

지난해 12월 전매제한이 풀린 서울 동작구 흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레 분양권은 전용 84㎡형이 1분기 7억5000만원~8억원에서 거래됐다. 그러나 2분기 8억4000만원에 이어 이달 들어 8억9000만원으로 큰 폭 뛰었다. 현재 매물이 없어 거래가 어려운 것으로 알려졌다.

GS건설이 서울 영등포구 신길뉴타운에서 공급중인 '신길센트럴자이' 견본주택을 찾은 수요자 모습.ⓒGS건설

실수요자들도 오는 8월 발표될 '가계부채 종합관리방안'을 앞두고 내집마련에 서둘러 나서고 있다. GS건설에 따르면 지난 21일 견본주택 문을 연 서울 영등포구 신길뉴타운 '신길센트럴자이'는 총 481가구가 일반분양될 예정인데 개관 3일간 2만6000여명이 다녀갈 정도였다.

특히 현장 방문객을 대상으로 받는 일종의 청약 의향서인 '내집마련 신청서'만 5000장에 육박한 것으로 알려졌다. 이는 분양물량의 10배 수준으로 신규 분양단지에 대한 실수요자들의 관심이 여전히 뜨거운 것으로 풀이된다.

전문가들은 다음달 가계부채 관리방안이 나오면 수요억제 효과가 있어 어느정도 진정효과가 있을 것으로 보고 있다. 다만 내년 재건축초과이익 환수제 부활을 앞두고 있어 연말까지는 희소성으로 인한 재건축 시장 강세가 이어질 것으로 분석했다.

김덕례 선임연구원은 "8월 가계부채 관리방안에 총체적상환능력비율(DSR)과 신(新)DTI제도등이 도입되면 수요억제 효과는 있을 것"이라면서 "다만 현재 유동자금이나 지방에서 오는 여유자금에 대한 부분은 크게 영향을 받지 않아 당분간 상승 기조가 유지될 것"이라고 분석했다.

함영진 센터장은 "부산이나 세종은 최근 가격 둔화 모습을 보이고 있는 것과 달리 서울이 계속 가격이 오르는 것은 여전히 수급 불안정에 다른 주택구매 수요가 많다는 것을 의미한다"면서 "정부가 수요억제책뿐 아니라 공급대책을 병행할 필요가 있다"고 지적했다.