서초 재건축에 유행처럼 번지는 '공동사업시행' 바람

서초구 일대에만 공동사업시행 방식 재건축 단지 7곳 달해

연말까지 관리처분인가 신청해야 초과이익환수 면제 받을 수 있어 안간힘

서울 서초구 재건축 조합들이 올해말 유예가 종료되는 초과이익환수제를 피하고자 사업에 속도를 붙이며 공동사업시행 방식으로 시공사 선전에 나서고 있다. 이미지는 20일 현설을 진행한 반포주공1단지(반포1, 2, 4주구) 조감도. ⓒ서울클린업시스템

서울 서초구 일대 재건축 아파트에 공동사업시행 방식을 도입하는 조합들이 늘고 있다. 이들 조합이 공동사업시행을 선택하는 이유는 올해 말로 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해서다.

지난해 3월 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’으로 재건축 조합과 시공사가 공동으로 사업을 시행하면 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후에서 전 단계인 건축심의 이후로 약 3개월을 앞당길 수 있다.

특히 유독 서초구에서만 공동사업시행 방식 바람이 부는 것은 최근 사업에 탄력이 붙은 이 일대 재건축 아파트값이 4~5년 새 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 만약 초과이익환수제를 적용 받으면 이들 조합원들이 국가에 환수해야하는 세금만 수억원에 이를 수도 있다는 게 업계의 분석이다.

21일 건설업계에 따르면 서울 서초구 방배·반포·잠원동 일대 재건축 가운데 올해 사업 방식을 공동사업시행방식으로 선회한 단지는 총 7곳으로 조사됐다.

이들 단지는 ▲방패14구역 ▲방배 13구역 ▲반포주공1단지(1·2·4주구) ▲신반포13차 ▲신반포14차 ▲신반포22차 ▲신반포한신4지구다.

이 가운데 방배동에서는 이미 방배14구역이 이 방식을 선택해 지난 6월 롯데건설을 시공사로 선정했다. 인근 방배13구역도 최근 공동사업시행방식으로 사업을 추진키로 시공사 선정을 진행 중이다. 　

방배13구역 조합 관계자에 따르면 “오는 24일 예정이던 입찰마감을 다음달 10일로 연기하고 시공사를 선정을 신중하게 진행할 예정”이라고 말했다. 업계는 GS건설과 대림산업, 롯데건설 등이 입찰에 참여할 것으로 전망하고 있다.

최근에는 반포동 일대 재건축 단지들도 공동사업시행방식으로 시공사 선정을 서두르고 있다. 가장 눈에 띄는 곳은 반포주공1단지(1·2·4주구)다.

이 단지는 재건축을 통해 지하 4층~지상 35층 5388가구의 초대형 단지로 재탄생하게 된다. 이곳의 예상공사비는 무려 2조6000억원에 달해 건설사들의 관심이 가장 높은 곳이다.

특히 20일 열린 시공사 현장설명회에는 현대건설(이하 접수 순), 롯데건설, GS건설, 현대산업개발, 대림산업, 현대엔지니어링, 포스코건설, 대우건설, SK건설 등 총 9개 대형 건설사가 참여했다.

입찰마감은 오는 9월 4일로, 시공사 선정총회는 같은달 28일에 개최될 예정이다.

현대건설 관계자는 “반포1단지 재건축 사업은 한강변 몇 안되는 대규모 단지로, 향후 강남의 랜드마크가 될 가능성이 가장 높은 곳”이라며 “하지만 천문학적인 공사비와 사업초기 1500억원에 달하는 입찰보증금 등 때문에 실제 입찰에서는 대형사만 참여할 확률이 높다"고 말했다.

업계에서는 이 단지 시공권을 두고 강남권 랜드마크 확보와 재건축 수주실적 등을 위해 건설사들의 사활을 건 수주전이 치러질 것으로 전망하고 있다.

반면 반포주공1단지 중 나머지 3주구는 공동사업시행 방식을 선택하지 않고 있다. 이 조합은 지난 15일 사업시행인가를 위한 총회를 개최했고, 조만간 사업시행인가를 신청할 예정이다.

조합 관계자는 “공동사업시행 방식을 도입해도 물리적으로 초과이익환수제를 피하기 어렵다고 판단했다”고 말했다.

이와 함께 신반포14차는 이달 말 입찰을 마감하고 9월 초 시공사 선정에 들어가고, 내달 입찰을 마감하는 신반포 13차, 최근 입찰공고를 낸 신반포 22차 등이 공동사업시행 방식을 도입했다. 신반포한신4지구 역시 최근 대의원회의를 통해 공동사업시행 방식으로 사업을 진행하기로 했다.

재건축 초과이익환수제는 지난 2006년 부동산시장 과열을 막기 위해 도입했다. 재건축 아파트 추진위원회설립 승인일 기준 시세와 준공일 시세를 비교해 조합원 가구당 이익이 3000만원을 초과하면 최대 50%를 환수금으로 걷는 제도다.

실제 반포주공1단지는 추진위원회 구성 인가를 받은 2011년 12월 당시 전용면적 106㎡가 16억원 선에서 거래됐다. 이후 지금까지 최소 10억원 이상이 올라 지난달 이 단지 같은 크기가 아파트가 26억원에 실거래됐다.

이렇게 되면 주변 일반 아파트 시세 상승분과 건축비 등을 감안해도 가구당 적게는 수천만원 많게는 수억원의 환수금을 내야할 전망이다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “환수금이 늘어 추가부담금이 발생하면 재건축 일정은 더 지연될 공산이 크다”며 “지금 당장 공동사업시행 방식을 선택해 사업에 속도를 붙이더라도 물리적으로 올해 관리처분인가 신청을 못할 수도 있다”고 전했다.