[2017 금융포럼-주제발표]장현석 JR자산운용 상무 "대체투자 다양성 확보해야"

글로벌 투자 상위 25개 도시 이외 관심받는 시장 소개

"경쟁심화되는 대체투자, 전통투자 방식에서 다양성 확보할 때"

장현석 JR자산운용 대체투자부문 상무가 25일 오전 서울 여의도 CCMM빌딩에서 '문재인 정부, 대체투자시장 활성활를 위한 과제'를 주제로 열린 데일리안 2017 글로벌 금융비전 포럼에서 주제발표를 하고 있다. ⓒ데일리안 홍금표 기자

장현석 JR자산운용 대체투자본부 상무는 25일 "유럽과 일본의 부동산 시장과 오피스 시장의 현황을 분석하며 기존에 집중됐던 전통적인 투자방식에서 탈피해 다양성을 추구해야 한다"고 강조했다. 대체투자시장 활성화로 우량자산에 대한 경쟁이 심화되면서 수익률이 하락하고 있는 상황에서 새로운 시장과 전략 발굴이 중요하다는 분석이다.

이날 서울 여의도 CCMM빌딩에서 문재인 정부에서의 대체투자시장 활성화 과제를 주제로 열린‘2017 글로벌 금융비전 포럼’에서 장 상무는 글로벌 투자 상위 25개 도시 이외에도 관심을 받고 있는 유럽과 일본 시장 등을 설명했다.

장 상무는 "기관투자자들의 성향이 핵심 코어, 단일 임차인, 장기임대차라는 특징을 가지고 있는데 여러명의 임차인, 오피스 이외의 호텔, 레지던스 등으로 투자 다양성을 확보해야한다"고 강조했다.

장 상무는 "북유럽 유럽 아시아 태평양 쪽비중이 높은데, 유럽쪽은 역내 투자가 많은 상황이어서 좀더 많은 기회를 찾아볼 수 있다"며 "2015년도에는 주로 미국을 투자하다가 지난해부터 유럽쪽으로 투자가 확대되고 있는데 미국 금리 상승기조와 가격이 부담스럽게 올랐기 때문에 에쿼티 투자를 유럽으로 전환하는 모습을 볼 수 있다"고 말했다.

그는 "유럽부동산 시장 전망에 대해 유럽경제는 2008년 금융위기 회복세에서 성장세로 전환되고 있어 유럽 내 오피스 수요가 증가하고 있는 추세"라며 "낮은 금리 및 공실률의 감소, prime rent는 상승하는 추세로 유럽 내 전반적인 부동산 투자 범위는 지속적으로 하락하고 있다"고 말했다. 브렉시트 이후 런던 부동산 시장 투자 감소 및 파운드화 약소로 인한 과소 측정으로 인해서 지난해는 2015년에 비해 낮은 성장률을 나타냈지만 올해 부동산 시장 전망은 긍정적이라는 분석이다.

오피스 수요도 증가하는 추세인데 공실률 감소와 프라임렌트가 상승하면서 자본환원률이 지속적으로 하락하고 있는데 금리 레버리지가 4~5%면 시장안전성 등을 확보하면서 양호한 수익률을 올릴 수 있다는 평가다.

장 상무는 "자본환원률(Cap rate)은 3%대인 파리 및 독일 주요 도시에 대한 투자 수요는 점차 외곽 지역 또는 개발사업, SUB도시 CBD로 이동할 것"이라고 전망했다. 아울러 경제의 활성화에 따라 신규 오피스 공급이 이뤄지고 있는 추세라고 강조했다. 고용률이 상승하면서 거래량 상승 공실률 하락 렌트료 상승등의 구조를 보이고 있다는 설명이다.

런던, 파리, 독일은 자본환원률이 2~3%대까지 내려간 것을 볼 수 있고 암스테르담, 룩셈브르크등은 5~6%대 일드를 나타내고 있다. 장 상무는 "런던, 파리, 로마는 3%대로 비싼 지역으로 가격이 현재도 오르고 있다"며 "4~5%대의 프라하, 암스테르담, 멘체스터 등의 지역이 유망한 지역으로 투자가 이뤄질 것"이라고 예상했다.

독일 오피스 시장에 대해선 큰 7개 도시에 분산돼 있는 게 특징이라고 강조했다. 그는 "프랑크푸르트는 금융업, 베를린은 정부기관 및 TMT(미디어)산업, 뮌헨은 제조업 등 각 도시별 임차인 특성이 구분된다"고 말했다. 독일은 오피스 수요가 지속적으로 증가하는 반면 공급이 제한적이어서 가파른 임대료 상승 및 공실률 감소 추세로 가격 상승으로 이어지고 있다고 설명했다.

특히 프랑크푸르트는 독일 금융 핵심 도시로서 다수의 금융사 헤드쿼터가 위치하고 있고, 은행 및 금융권 임차인이 CBD 내 38% 비중을 차지한다고 설명했다. 프랑크푸르트 중심지 내 고층 빌딩의 경우는 금융위기 이전에는 미국계 및 타 유럽계 자금이 많이 유입됐다가 2008년 세계 금융위기 이후에는 독일 자국 자금과 아시아계 자금이 관심을 보이고 있다.

프랑크푸르트의 경우 국내 기관투자자들의 지속적인 관심을 받고 있다. 장 상무는 "영국 런던 및 프랑스 파리와 함께 유럽의 대표적인 중심 오피스 투자 시장으로 풍부한 유동성 및 견고한 시장 안정성을 토대로 유럽 내 안전자산 주요 투자처로 선호되며 이런 추세는 지속될 것"이라고 전망했다. 2013년을 기점으로 2014년 독일철도청 건물, 2015년 도이치뱅크, 2016년 코메르츠 뱅크 등을 국내 기관투자자들이 지속적으로 매입하고 있다.

베를린의 경우 오피스 공실률은 정부기관 이동 및 기업들의 임차 수요 증가로 지속적인 하락세를 나타내고 있고 지난해 말 기준 3.0%를 기록했다. 한정된 공급 및 증가하는 수요로 인해 임대료는 연간 7~10% 상승폭을 나타내고 있다고 강조했다. 장 상무는 "오래된 건물이 많은 베를린으로 외각 신규 오피스가 주로 공급되고 있다"고 말했다.

장 상무는 "파리는 유럽 최대오피스 시장"이라고 꼬집었다. CBD내 낮은 고풍식 건물과 파리 외곽의 대형 현대식 오피스 건물까지 다양한 형태 및 규모의 자산이 존재한다는 설명이다. 2013년 이후 파리 상업용 부동산 거래 규모는 급격히 증가했고 지난해 세계 기준 4위를 기록했다. 이런 양상은 친 EU적인 에마뉘엘 마크롱 프랑스 대통령 당선으로 불확실성이 사라지면서 지속될 것으로 분석된다.

아울러 1990년부터 현대식 오피스 임차 수요 충족 및 글로벌 임차인 유치를 위해서 대형 오피스 단지가 개발되는 추세여서 더욱 긍정적이라는 설명이다. 대형 오피스는 대부분 다국적 기업 본사 및 금융, 제조, 서비스업 분야 기업 본사 건물로 CBD서쪽으로 자리잡고 있다.

특히 장 상무는 "브렉시트 이후 유럽 대륙으로의 인력 재분배 및 기업친화적 정책은 향후 파리 오피스 임대시장의 매력적인 요소로 작용할 것"이라고 강조했다.

신규 시장으로 오스트리아를 꼽았다. 장 상무는 "오스트리아 오피스 시장인 비엔나 역시 동유럽의 성장과 동,서유럽의 교류가 활발해지면서 확고해지고 있다"며 "정치, 경제 안전성 및 긍정적 전망을 바탕으로 부동산 시장은 빠른 시장을 나타낼 것"이라고 전망했다.

지속적 성장중인 비엔나 부동산시장은 최근 영국, 독일, 프랑스 부동산 시장의 과열에 따라 해외 투자 자금을 상당부분 소화하고 있다. 지난 5년간 2배 이상 성장한 오스트리아 부동산 시장의 가장 큰 규모를 비엔나 오피스가 차지하고 있다는 설명이다. 비엔나의 일드 변동폭이 짧고, 캡도 하락하고 있다. 그는 "2017년 신규공급도 늘어날 것으로 보이고, 공실률은 공급에 따라 늘겠지만 10년간 8%이내로 보이고 있다"고 말했다.

일본의 부동산 시장은 J-Reit가 가장 빠르게 성장하고 있는데 2001년 9월에 시작된 이래 2016년 7월말 현재 55개가 상장돼 있고, 운용자산(AUM)은 14조8000엔, 시가총액은 12조엔을 넘어섰다. 특히 2010년 11월에 처음 등장한 사모 Reit는 2015년 말 현재 AUM이 1조4000엔을 넘어서는 등 빠르게 성장하고 있다.

장 상무는 "최근 AUM 약 130조엔 규모의 일본공적연금펀드(GPIF)가 운용 규모의 5%를 대체자산에 투자하기 시작했고 AUM 약 200조엔 규모의 일본우정공사(JP)도 부동산 투자를 시작했다"고 설명했다.

특히 일본의 경우 부동산에 대해 금융기관들이 긍정적인 태도를 유지하고 있는 점이 강점이다. 장 상무는 "일본은행이 분기별로 발표하는 '전국기업단기경제관측조사'에서 부동산에 대한 금융기관의 대출 태도는 2009년 1분기를 기점으로 계속해서 우상향의 방향성을 보이고 있다"고 말했다.