탄력받은 강남 재건축 시장, 초과이익환수제에 ‘희비’

개포주공1, 1년 새 3억원↑…초과이익환수제 부담에 가격 하락 단지도

강남 재건축 아파트 전경.ⓒ게티이미지뱅크

서울 강남 일대 재건축 사업이 빠르게 추진되면서 강남3구 주택매매 거래량이 2개월 연속 상승하는 등 활기를 이어가고 있다. 다만 연말 재건축 ‘초과이익환수제’ 종료를 앞두고 적용 여부에 따라 재건축 추진 단지들의 희비가 엇갈리는 모습이다.

20일 국토교통부가 지난달 주택매매 거래량을 조사한 결과에 따르면 강남3구 거래량은 1820건으로 전월(1333건) 대비 36.5% 증가했다. 지난 2월 1333건으로 전월보다 소폭(7.7%) 증가한 데 이어 지난달까지 2개월 연속 상승세다.

강남 일대 재건축 아파트를 중심으로 거래가 활발해지면서 아파트값도 상승흐름을 이어가는 추세다.

다음 달 관리처분 총회를 앞두고 있는 강남구 개포동 개포주공1단지는 전용면적 50.38㎡의 경우 지난해 4월 9억5000~9억9000만원에 거래됐으나, 이달 12억9000만원에 실거래되면서 1년 새 3억원이 올랐다. 현재 전용면적 42.55㎡의 경우 11억3000만~11억4500만원, 58.08㎡ 13억6000만~13억8000만원으로 시세가 형성되고 있다.

지난 2월 관리처분인가를 신청하고 하반기부터 이주가 예정돼 있는 개포주공4단지도 지난달 전용면적 50.39㎡가 10억9000만원에 거래되면서 지난해 3월 8억8000~9억원에 거래됐던 것에 비하면 2억원 가량 매매가가 상승했다.

이들 단지는 모두 연내 관리처분 과정을 거치면서 사실상 내년 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피했다고 볼 수 있다.

반면 같은 강남 재건축 단지더라도 초과이익환수제를 적용받을 가능성이 높은 단지들은 상반된 분위기를 연출했다.

아직 정비계획안조차 수립하지 못한 강남구 대치동 은마아파트는 초과이익환수제 대상이 될 가능성이 높아지면서 지난달 최고 14억원까지 거래됐던 전용 84.43㎡가 이달 12억8000만원에 거래되기도 했다. 한 달 만에 1억2000만원이 빠졌다.

반포주공1단지와 잠실주공5단지 역시 연내 관리처분인가 신청이 어려워지면서 올 들어서 거래도 한산해진데다 매매가격도 3000만원 가량 하락했다.

송파구 잠실동 P공인 관계자는 “재건축 기대감은 여전히 높은 상황이지만, 올 들어 초과이익환수제에 대한 부담과 함께 차기 정부의 부동산 정책에 대한 불확실성이 겹치면서 이 일대 지역은 가라앉는 분위기”라며 “재건축 사업 추진이 더욱 늦어질수록 추가로 가격이 떨어질 가능성이 높다”고 우려했다.

한편, 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 한 가구당 3000만원을 넘게 될 경우, 이를 공제한 금액의 최대 50%를 부담해야한다. 2017년 12월31일까지 관리처분인가를 신청한 재건축사업에는 면제된다.