부동산 임대업 대출 위험수위

최근 자영업자 부채가 급증하면서 리스크 관리에 경고등이 들어오자 금융당국이 대출 관리 강황에 나섰다.ⓒ연합뉴스

최근 부동산 임대업 대출이 가파르게 증가하면서 부실 우려가 커지는 가운데 정부가 대출 규제에 나서 시장이 크게 요동칠 것으로 보인다.

12일 금융당국에 따르면 올 하반기부터 부동산 임대업자 대출도 처음부터 나눠 갚아야 하는 ‘여신심사가이드라인’이 적용돼 대출 문턱이 높아진다. 특히 공실률이 높은 지역의 상가 및 오피스텔, 가격 하락 추세를 나타내는 아파트 밀집 지역에 대해서는 대출 심사가 더 깐깐해진다.

예를 들어 부동산임대업자로 등록하고 은행에서 돈을 빌려 상가나 오피스텔·아파트 등에 투자한 사람은 매년 최소 대출 원금의 30분의1 이상을 갚아야 한다. 또 차주의 임대소득에 대한 은행의 심사가 강화돼 대출액도 줄어들게 된다.

이번 대출 금리 강화는 최근 자영업자 부채가 급증하면서 리스크 관리에 경고등이 들어온데 따른 것이다. 특히 자영업자 대출 증가의 주요 요인인 부동산 임대업자 대출에 대한 편중 리스크를 관리하기 위한 조치다.

한국은행 자료를 보면 지난해 9월 말 기준 자영업자 대출(464조5000억원) 가운데 이 중 부동산임대업 비중이 39%인 181조2000억원으로 가장 높다. 부동산임대업 대출 증가율은 2013~2015년 연평균 23%로 같은 기간 전체 사업자 대출 증가율(10.9%)을 크게 웃돈다.

최근 몇 년간 오피스텔이나 상가에 투자하는 수익형 부동산의 인기가 높아진데다 1%대 저금리가 유지되면서 부동산 관련 대출이 가파르게 상승한 것으로 풀이된다. 또한 사실상 개인대출과 비슷한 성격인데도 중소기업대출의 '개인사업자대출'에 포함돼 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등의 규제가 적용되지 않았기 때문이다.

차주별로 보면 전체 부동산임대업 대출 중 개인사업자 대출이 79.6%로 대부분이다. 문제는 개인사업자의 부동산임대업 대출은 상가와 오피스 등 비주거용 건물이 69%를 차지한다. 대출 건전성이 경기 상황에 민감한 상업용 부동산 가격의 움직임에 크게 영향을 받는 구조다.

특히 올해 상업용 부동산 공급이 많이 늘어날 것으로 예상되고 금리 인상이라는 변수도 내재돼 있다. 부동산 시장 위축, 금리 상승에 따른 임대수익률 추가하락 등의 충격이 발생하면 중·저신용등급 차주를 중심으로 채무상환 능력이 악화돼 대출 건전성에 악영향을 미칠 것이라는 지적이다.

금융당국이 이제라도 대출 문턱을 높임으로써 투자 열풍을 진정시키고 대출 건전성을 확보할 것으로 보인다. 다만 올해 수익형 부동산의 공급량이 크게 늘어난 상황에서 이번 대출 규제는 새로운 수요자들의 진입을 막으면서 한편으로 공실률이 높아질 우려가 존재한다.

업계 관계자는 “공실률 상승으로 수익형 부동산의 수익률이 떨어지면 대출이 부실화되는 악순환에 다시 빠질수 있다”면서 “부동산 임대산업에 획일적 잣대를 들이대면 오히려 부작용이 심할 수 있어 세밀한 대책 지원도 필요하다”고 강조했다.

금융위는 자영업자 대출 현황을 면밀하게 분석해 올해 상반기 중 생계형·기업형·투자형 등 자영업자 유형별로 나눈 맞춤형 지원 방안을 발표할 계획이다.

금융위 관계자는 “아직까지 부동산 임대시장의 여신 건전성이 악화될 조짐을 보이고 있진 않다”면서 “부동산임대업 등에 대한 대출 쏠림 현상을 완화하고 과당경쟁이 우려되는 지역에 대한 대출이 집중되지 않도록 리스크 관리를 강화할 방침”이라고 말했다.