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[RUN to YOU]"빚 잔뜩 얻어 샀는데" 집값 하락 '초읽기'


입력 2017.01.03 06:00 수정 2017.01.03 08:19        박민 기자

2017 경제기상도 보니, 부동산시장은

금리인상, 입주물량 증가로 하방 압력 커져 '상저하고' 전망 우세

짙어지는 역전세 가능성, 수익형부동산도 보수적 접근 전략 유효

수도권의 한 아파트 견본주택 전경.(자료사진)ⓒ데일리안DB 수도권의 한 아파트 견본주택 전경.(자료사진)ⓒ데일리안DB

올해 부동산 시장은 대출규제, 금리 상승 가능성 등의 영향으로 ‘불확실성’이 커 전반적인 시장 심리가 위축될 것으로 보인다. 특히 가장 큰 비중을 차지하는 주택의 경우 전반적으로 보합 또는 하락세를 보일 것으로 전망되고 있다.

3일 관련업계에 따르면 올해 주택 시장은 대출규제 강화와 미국발 금리인상, 입주물량 증가, 국내 조기 대선 등이 악재로 작용해 지난해와 달리 상승세가 꺾이고 ‘약보합’ 국면에 진입할 것이라는게 공통된 전망이다.

서울 등 수도권의 경우 소폭 상승할 것으로 전망되고, 지방은 공통적으로 하락할 것으로 예측하고 있다. 전세시장은 입주물량 증가로 ‘국지적 역전세난’이 발생할 것으로 보이고, 이에 소폭 하락 하거나 미미한 상승률을 기록할 것으로 내다보고 있다.

실제 주택산업연구원(주산연)은 내년의 전국 주택가격은 보합세(변동률 0%)를 보일 것으로 전망했다. 수도권은 0.5% 상승하고, 지방은 0.7% 하락할 것으로 내다봤다. 지방은 입주 물량 증가, 공공기관 이전 마무리, 기업 구조조정 등의 가격 하방 요인이 많아지면서 가격 하락이 본격화될 것이라는 설명이다.

한국건설산업연구원(건산연)은 특히 지방의 경우 매매가가 1.5% 떨어져 수도권보다 더 상황이 좋지 않을 것으로 전망했다. 수도권은 보합이지만 지방이 하락세를 주도하면서 전국적으로 0.8% 하락할 것으로 내다봤다.

허윤경 건산연 연구위원은 “금리 인상, 입주 물량 증가 압박이 커지면서 하반기로 갈수록 주택시장은 하방 압력이 커지는 ‘상고하저’ 양상을 띨 것으로 보인다”고 설명했다.

입주 폭탄…전세가격 약세에 따른 매매가격 ‘동반 불안’ 가능성

특히 집값 변동의 핵심 변수로 ‘입주 물량’이 거론된다. 2017년~2018년 78만여 가구의 아파트가 입주를 예정하면서 단기(2년) 물량으로는 1기신도시가 조성된 1990년대 이후 최대이기 때문이다. 이에 국지적 역전세 가능성까지 점쳐지고 있다.

일반적으로 입주물량이 단기간 크게 늘어날 경우 전세가격 약세의 주요 원인으로 작용한다. 전세가격이 약세를 보이면서 보증금 반환이 어려워진 집주인을 중심으로 본격적으로 급매물을 내놓기 때문이다. 이 경우 매매가격 불안에도 큰 영향을 미친다.

전세가격의 경우 주산연은 전국적으로 0.4% 오르는 가운데 수도권은 0.7%, 지방은 0.2% 각각 상승할 것으로 내다봤다. 건산연은 아파트 입주물량이 증가하면서 수도권에서는 보합, 지방에서는 1.5% 하락해 전국적으로 1.0% 하락할 것으로 예측했다.

주택시장 5대 변수로는 대출규제, 금리, 가계부채, 공급량, 입주량 등이 꼽히고 있다. 이중 최근 주택 및 금융시장의 여건 변화로 인해 금리 영향력이 더욱 확대될 것으로 보인다.

김덕례 주산연 연구위원은 “5대 변수 가운데 영향력이 가장 큰 메가 변수는 대출규제, 금리, 가계부채를 포괄하는 ‘주택금융정책’”이라면서 “올해에 이어 당분간 주택금융정책의 강도와 속도에 따라 주택시장 방향이 달라질 수 있다”고 지적했다.

분양시장·수익형부동산도 보수적 접근으로 ‘양극화’

분양시장은 지난 11·3 부동산 대책에 대출 규제까지 가해지면서 실수요자 위주로 재편될 것으로 보인다. 이에 교통이나 학군, 생활여건 등 입지여건이 좋은 단지에만 청약자가 몰리고 그렇지 않은 지역에서는 대규모 미분양 사태도 발생할 가능성도 있다.

상가 오피스텔 등 수익형부동산 시장은 당분간은 1%대 저금리 기조를 유지할 것으로 전망돼 여전히 부동산에 자금이 유입될 수도 있지만, 경제 침체 전망에서 자유롭긴 어려울 것으로 보인다.

특히 미국의 환태평양경제동반자협정(TPP) 탈퇴 선언으로 인해 중국 중심의 경제권(RCEP) 부상이 미치는 외부 경제환경 변화가 주요 변수로 작용할 전망이다. 또한 올해부터 시행되는 수익형부동산 실거래가 적용은 실수요 아닌 투자자금 유입에 일부 경계심으로 이어지게 될 것으로 보인다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “앞으로 금리가 인상된다면 점차 선호도가 높은 역세권 오피스텔 등으로만 투자 수요가 몰리는 양극화 현상이 나타날 수 있다”면서 “투자유형별로 접근 방법을 달리해 예상수익률에 기반한 실투자금과 대출금 비율의 세심한 조율이 요구된다”고 강조했다.

올해 전반적인 부동산 시장 침체 현상은 장기화될 가능성도 크다. 대내외 정세 불안에 국내 금리 인상 가능성 등으로 시장 불확실성이 큰 상황에서 그간 부동산을 띄워 경기를 부양하겠다던 현 정부의 정책 노선 역시 수급억제로 바뀌었기 때문이다.

주원 현대경제연구원 경제연구실 이사는 “전반적인 한국경제의 회복 여부는 민간경제주체들의 심리 안정에 달렸다”면서 “정부 정책의 일관성 유지, 금융시장 리스크 관리, 적재적소적 내수 진작 노력, 실효적인 중장기 경제성장 전략 등이 필요하다”고 강조했다.

박민 기자 (myparkmin@dailian.co.kr)
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