세제지원·출자규제 풀어 뉴스테이 민간투자 늘린다

[투자활성화 대책]부동산 서비스산업 육성방안 발표…리츠 공모·상장 활성화, 인증제·겸업 허용 등 투자유인책 포함

[투자활성화 대책]부동산 서비스산업 육성방안 발표…리츠 공모·상장 활성화, 인증제·겸업 허용 등 투자유인책 포함

정부가 부동산 서비스 육성방안을 발표했다.

15년 이상 장기임대주택에 자산을 운용하는 리츠와 부동산펀드에 법인 투자자가 투자하면 2019년까지 한시적으로 세제지원과 승인절차를 완화하는 등의 방안을 통해 민간투자를 유도하겠다는 방침이다.

또한 법인 공모 리츠나 리츠 상장요건 완화, 임대 또는 임대관리를 겸업할 수 있도록 허용해 투자기회를 늘리고 이를 통해 주택분야 종합 부동산서비스산업으로 키우겠다는 계획이다.

국토교통부는 이 같은 내용의 ‘부동산 서비스산업 육성방안’을 7일 열린 대통령 주재 제10차 무역투자진흥회의를 통해 발표했다.

국토부는 주택에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 변화하고, 월세 비중이 증가하며, 안정적 임대수익 중심으로 간접투자상품이 확대되는 등 부동산 시장의 패러다임이 임대 중심으로 변화하는데 비해 임대 관리업 등 서비스산업은 영세한 수준에 머물고 있는 부분을 개선하겠다는 것이다.

실제 전월세 거래량에서 월세가 차지하는 비중은 2011년 33.0%에서 지난해는 44.2%로 집계됐고. 증가세가 지속적인 것으로 파악됐다.

부동산 임대산업의 선순환 구조 촉진 ⓒ국토교통부

그럼에도 기업형 임대주택에 대한 기관투자자의 참여가 미흡하고, 리츠도 사모(94%) 위주로 발달돼 개인들의 소액투자 기회가 제한되고 있기 때문에 이를 개선하기 위해 이번 대책이 마련됐다는 설명이다.

이번 대책은 과감한 인센티브와 규제 개선 등을 통해 리츠의 공모와 상장, 뉴스테이 활성화, 종합 서비스산업 육성으로 이어지는 임대산업의 선순환 구조를 촉진하는데 그 의의가 있다.

대책으로 우선 중산층 대표적 주거정책인 기업형 임대주택(뉴스테이)에 대한 민간투자를 촉진키로 했다.

이를 위해 임대주택 투자에 대한 세제지원을 확대한다. 임대주택 리츠‧펀드에 대한 배당소득세 분리과세를 2018년 말까지, 임대사업자에 대한 소득세 또는 법인세 감면을 2019년 말까지 연장 적용하며, 결손금이 발생할 경우 100%까지 이월결손금 공제를 허용한다.

법인이 리츠나 부동산 펀드를 통해 장기임대주택(15년 이상)에 투자하는 경우, 배당소득과 주식양도차익에 대해 법인세를 감면하는 세제지원을 도입해 뉴스테이에 대한 재무적 투자자(FI) 참여를 확대하고, 15년 이상 장기간 운영을 유도할 계획이다.

금융기관 리츠 출자규제도 개선한다. 금융기관이 리츠에 일정비율 이상 출자할 때 적용되던 금산법이나 보험업법상 사전승인 또는 신고의무를 사후보고로 간소화한다.

보험사가 지급여력비율(RBC)을 산정할 때 적용하는 신용위험계수를 부동산 실물투자 수준으로 하향 조정(현행 12%→7.5% 수준)한다.

부동산펀드를 통해 뉴스테이를 추진할 때에는 일반 부동산 펀드에 적용되는 국민주택채권 매입의무를 면제해 인센티브 효과를 준다. 연 환산 기준 0.5∼2.7bp 수익률 상승 효과를 기대할 수 있다.

펀드 등에 대해서도 임대주택 매입자금 보증의 보증수수료(현행 연 0.337%)를 인하하고, 보증대상 자산도 확대(현행 주택 연계 근생시설 제외)한다.

부동산투자회사(리츠)의 공모와 상장도 활성화한다.

리츠의 상장요건을 매출액의 기준이 되는 사업연도를 6개월에서 1년으로 개선하고, 위탁관리 리츠의 매출액 기준을 비개발형은 100억 원에서 70억 원으로, 개발형 중 뉴스테이에 투자할 경우 300억 원에서 200억 원으로 완화한다.

또 우선주 상장도 허용해 일반인들에게 안정성이 높은 수익구조를 제공할 수 있게 한다.

우량한 공모·상장 리츠를 선별해 주택도시기금을 투자하고, 규제개선도 추진한다. 공모·상장에 제약요인이 되고 있는 1인당 주식소유제한을 완화(위탁관리 40→50%, 자기관리 30→40%)하고, 주주총회 결의사항도 중요사항 이외에는 이사회에 위임할 수 있도록 한다.

아울러 공모 리츠에 특별한 인센티브를 부여하는 일본, 싱가포르 등의 사례와 같이 국내 리츠에도 공모 리츠에 한정된 과세혜택을 추진한다.

법인이 50인 이상 투자하는 공모 리츠에 대해 토지나 건물 등을 현물출자하면 그 양도차익에 대해 3년간 분할 과세해 공모 리츠가 우량한 물건을 확보할 수 있도록 하며, 현물출자를 통한 법인의 부동산 유동화를 촉진한다.

분할과세를 통해 법인은 일시에 납부할 세금을 분할 납부해, 해당금액에 대한 회사채 이자율 정도의 비용감축 효과가 있을 것으로 보고 있다.

자산관리회사와 자산운용사의 겸업도 허용된다. 현재까지 불가능했던 리츠의 자산관리회사(AMC)와 펀드의 자산운용사 간에 겸업을 허용해 역량 있는 자산운용사가 상장 리츠를 추진할 수 있도록 하고, 리츠 자산관리회사도 펀드를 통해 부동산을 확보할 수 있도록 선택적 추진이 가능해지도록 한다.

이외에도 정부는 종합부동산 서비스 제공을 유도하기 위해 자회사, 네트워크 구축 등을 통해 우수한 종합 부동산서비스를 제공하는 기업에 대해 인증 제도를 도입하고, 우수 부동산서비스 우대, 뉴스테이 단지 인증제 구축, 리츠 자산관리회사와 임대관리업 간 겸업 허용, 주택도시보증공사(HUG) 보증상품 개발 등을 추진한다.

국토부는 이번 대책으로 서민과 중산층을 위한 뉴스테이 공급에 재무적 투자자(FI) 참여가 확대되고, 고품질 주거서비스 제공과 관련 산업 발달로 새로운 일자리 창출에도 기여할 것으로 내다봤다.

또한 공모·상장 리츠를 활성화해 우량 부동산에 대한 일반 국민들의 안정적 투자기회를 확대하는 효과가 있을 것으로 전망했다.