[주거정책]정부 주거지원, 더 촘촘해진다…맞춤형 확대·개편

체감 주거비 늘어 경감방안 필요, 수요자 중심 지원으로~

투자주체·공급방식 다각화로 물량 확대, 지원체계 정비·개선

체감 주거비 늘어 경감방안 필요, 수요자 중심 지원으로~
투자주체·공급방식 다각화로 물량 확대, 지원체계 정비·개선

정부가 수요자 맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감 방안을 마련해 발표했다. 수혜자를 중심으로 한 지원과 기능적 관점에서의 정책을 반영했다는 설명이다.

최근 전월세 가격의 변동률은 예년에 비해 안정적인 흐름이지만 저금리가 오랜 기간 지속되면서 전세가 월세로 빠르게 전환되고 있고, 이 과정에서 서민과 중산층이 체감하는 주거비가 늘고 있다는 진단이다.

또 임대료 상승과 잦은 이사의 부담 때문에 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 공공임대와 민간임대주택에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있는데, 우리나라의 공공임대주택 재고 비율은 5.5%(2014년 기준)로 8%인 선진국에 비해 아직 낮은 수준이라는 분석이다.

국토교통부는 28일 관계기관 협의 및 경제관계장관회의를 거쳐 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감 방안’을 마련했다고 밝혔다.

주택시장의 구조가 변하고 거주 중심의 주택문화가 자리를 잡아가면서 계속 증가하는 임대주택의 수요를 정부의 재원과 역량만으로 충족시키기에는 역부족이라고 보고, 공공과 민간의 협력 하에 공급방식을 다각화해 물량을 늘리고 비중이 확대된 월세 관련 기존 제도와 관행 등을 개선한다는 방침이다.

또한 기업형 임대주택인 뉴스테이 도입으로 인한 리츠 등 주택 임대관리업을 중심으로 연계 파생되는 다양한 주거서비스 망을 정부가 인증해 종합적인 주거서비스를 제공하고, 최저소득계층에는 직접적이고 밀착된 주거지원을 하겠다는 입장이다.

아울러 기존의 대학생 전세임대는 청년 전세임대로 개편해 확대하고, 신혼부부에게는 10년간 임대료 상승없이 주거 가능한 매매임대리츠 방신의 임대주택을 공급하며, 집주인 리모델링 임대주택에 이은 ‘집주인 매입임대주택’도 새롭게 도입한다.

ⓒ국토교통부

◇행복주택·뉴스테이·전세임대주택…공급 늘리고 방식 다양화한다

국토부의 대표 주거정책인 행복주택과 뉴스테이는 공급 물량을 내년까지 각각 1만 가구와 2만 가구를 늘리기로 했다. 이를 통해 2017년까지 총 30만 가구로 확대한다는 방침이다.

행복주택의 경우는 한국토지주택공사(LH)와 지방공사 등이 보유한 토지를 리츠에 임대해 행복주택을 건설·공급하는 행복주택리츠를 도입하고, 노후 주민센터 등 공공건축물과 행복주택의 복합개발에 따른 규제를 개선한다.

이외에도 가로주택정비사업, 다세대·연립주택 등 신축주택 매입, 오피스텔형 행복주택 등도 추진한다.

이 중 신혼부부와 대학생 특화단지는 각각 5개에서 10개 단지로 확대하고 대학생 입주비율을 최대 70%까지 확대한다.

뉴스테이는 이미 발표한 후보지 1만3000가구에 더해 개발제한구역, 노후 공업지역 등을 활용해 1만 가구를 선정했다. 농업진흥지역 해제지를 포함한 후보지를 상반기 내에 3000가구 이상 추가로 선정해 총 2만6000가구 이상 후보지를 선정할 계획이다.

LH 공모사업을 통한 뉴스테이는 올 1월 6000가구 입지에 이어 하반기 공모 예정부지 후보지(4000가구)가 6월 중 공개할 예정이며, 민간제안사업을 통한 뉴스테이(5000가구)는 이미 선정한 2000가구 외에 하나금융과 함께 3000가구를 추가로 선정한다.

정비사업을 통한 뉴스테이는 지난 2월 선정한 2만4000가구 후보지 이외에 2차 공모(6월)를 실시해 4000가구를 추가 선정할 계획이며, 뉴스테이 사업자에게 토지를 저렴하게 임대해주는 ‘토지지원리츠’도 도입한다.

토지지원리츠의 첫 사업으로는 10년째 방치되고 있는 영등포 구 교정시설 부지에 1800가구 사업을 추진할 계획이다.

이에 따른 규제합리화와 금융지원도 강화한다. 촉진지구 내 복합개발에 따른 시설 제한을 없애고 공공이 시행하는 공급촉진지구 내에서는 행복주택 등 공공임대주택도 같이 건설이 가능토록 공공시행자의 자체 주택사업을 허용한다.

사업추진의 활성화를 위해 지구지정 이후 시행자가 출자하는 리츠 등으로 시행자 변경이 가능토록 규제를 개선하고, 민간임대사업자에게 정비조합의 초기운영자금(약 30~50억원)을 조달할 수 있는 보증상품도 개발해 제공할 예정이다.

◇청년층 주거지원 확대…청년전세임대·창업지원주택·신혼부부 매입임대리츠 도입

서민을 위한 공공임대주택 공급도 확대한다.

전세임대주택 공급을 3만1000가구에서 4만1000가구로 1만 가구 확대 공급하고 생애주기별로 특화된 임대주택 공급도 늘린다.

대학생과 취업준비생 등 청년지원을 위해 대학생 전세임대를 청년전세임대로 확대 개편하고, 창업지원주택을 새롭게 도입한다.

창업지원주택은 청년 창업인에게 우선 공급되며, 창업인을 위한 맞춤형 커뮤티니 시설(co-working zone)을 설치하고, 창조경제혁신센터 등과 프로그램을 연계할 계획이다. 우선 지자체 등으로부터 제안을 받아 300가구 수준의 시범사업을 추진한다.

신혼부부를 위해서는 ‘신혼부부 매입임대 리츠’를 도입할 계획이다. 주택도시기금이 리츠를 설립해 보증금과 기금으로 기존주택을 매입한 후, LH에 위탁해 임대주택으로 공급하는 방식이다. 재정투입 없이 기금 출·융자만으로 기존주택을 매입해 공공 임대주택으로 활용할 수 있게 된다.

도시근로자 평균소득 이하의 무주택자가 최장 10년간 거주할 수 있다. 올해 1000가구 규모의 시범사업을 추진할 계획이다.

노년층을 위한 공공실버주택은 당초 계획인 8곳에서 650가구를 확대해 위례·분당목련·수원광교·세종신흥·보은이평·울산혁신·안동운흥·부산학장·장성영천·부안봉덕·영월덕포 등 11곳에서 1200여 가구를 공급하고, 내년까지 20여 곳(2000여 가구)으로 확대할 계획이다.

◇공공임대리츠 민간참여 등 투자주체 다각화, 전월세 가구 융자 확대

임대주택 공급방식도 다각화된다. 민간 참여를 통해 공급을 확대한다. 단, 공공의 자금과 세제지원을 선행하되, 시장에 공급될 때는 시세보다 저렴하게 공급돼야 한다는 조건 하에 추진된다.

기금과 민간이 참여하는 공공임대리츠를 통한 10년 공공건설 임대주택 공급물량을 7000가구 확대(6만가구→6만7000가구)하고, 공공건설임대 건설 부지를 발굴하기 위해 LH 외에 지방공사 참여를 확대하는 등 투자주체 다양화를 추진한다.

집주인 리모델링 임대 사업에 이어 집주인 매입임대사업이 도입된다.개인이 다세대 주택 등을 매입해 경수선한 후, LH에 임대관리를 위탁하는 방식으로, 관리부담·공실위험 없이 정해진 기간 동안 미리 확정된 임대수익을 지급받게 된다.

집주인에게는 연 1.5% 저리의 매입임대 매입자금을 지원(주택가격의 50% 이내)하게 되며, LH가 임대 관리업무 대가로 집주인에게 부과하는 수수료는 5%다. 임대주택을 준공공임대로 등록할 경우는 취득세·재산세·소득세·양도세도 감면된다.

기업이 사내 유보금 등을 활용해 근로자 임대주택을 더 많이 제공토록 유도하기 위해 중소기업에 한해 수도권에 적용되는 근로자 임대주택 투자세액 공제율(7%)을 지방수준(10%)으로 상향할 계획이다.

전월세 가구에 대해서는 기금 융자 등을 확대해 주거비 부담을 줄일 계획이다.

신혼부부 등에게는 전세 가구에 대한 버팀목 대출 지원을 강화한다. 대출금리를 0.2%p 일괄 인하(2.5∼3.1%→2.3∼2.9%)하되, 신혼부부는 우대금리를 0.3%p 추가 확대해, 전체적으로 0.5%p가 우대된다.

또 그간 전세가격 상승폭을 감안해 2013년 4월 이후 1억 원으로 동결됐던 수도권 대출한도를 2000만원 상향하고, 신혼부부는 다자녀 가구와 함께 수도권 1억4000만원, 지방 1억 원으로 확대된다.

구매여력이 부족한 생애최초주택구입자에 대해서는 6개월 간 한시적으로 대출지원을 강화한다. 생초자 우대금리를 0.3%p 상향(0.2%p→0.5%p)해 최저 1.6% 금리를 적용(2.1∼2.9%→1.6∼2.4%)할 계획이다.

월세는 현재 총 급여 7000만 원 이하 근로자를 대상으로 연 750만원 한도 내에서 월세 지급액의 10%를 소득세에서 공제하고 있던 세액공제를 실적 분석을 토대로 월세가구의 주거비 지원의 실효성을 높이기 위해 제도 개선과 보완을 연내에 추진할 계획이다.

ⓒ국토교통부

◇주거복지지원 기준 및 전달체계 정비…수혜자 중심으로 단계별 개편

주거지원 기준과 주거복지 전달체계 등을 개선해 주거복지지원 체계를 정비한다. 최저소득계층 중 임대료 부담이 크거나 최저주거기준에 미달하는 가구를 단계적으로 집중 지원해 사각지대를 해소해나갈 방침이다.

먼저 다음 달부터 주거급여를 받는 최저소득계층 중 소득 대비 임대료가 과도한 가구(30%이상)에 대해 매입·전세임대 우선 입주를 지원한다.

하반기부터는 임대료 부담, 최저주거기준 미달 여부를 공공임대 입주자 선정 기준에 포함하고, 변경된 기준을 적용해 연내 전세임대 대상자 선정을 추진, 내년 매입·전세임대, 2018년 영구·국민임대로 확대할 계획이다.

맞춤형 주거복지 전달체계 강화를 추진한다. 마이홈센터 중심 주거복지 전달체계를 구축해 마이홈센터에서 주거복지서비스 상담뿐만 아니라 신청절차 안내와 신청서 작성까지 연계 지원하고, 접근성이 낮은 주민센터·재래시장 등을 방문해 찾아가는 서비스를 제공한다.

마이홈센터와 지자체, 주거복지단체 간 주거복지 네트워크를 구축해, 이를 통해 최저소득계층 등 주거지원 사각지대를 상시 발굴할 계획이다.

공공임대주택 지원정책 추진방안으로는 수혜자 중심으로 확대·개편해 임대주택 재고를 확대해 나간다.

OECD 등 해외 선진국은 정부가 직접 공급하는 공공임대주택 뿐만 아니라 공공의 지원을 통해 저소득층에게 저렴하게 임대되는 민간임대주택도 사회적 임대주택(social rental housing)으로 관리하고 있다.

정부도 앞으로 소유·관리주체와 관계없이 자금지원, 세제감면 등 공공지원을 통해 시세보다 저렴한 임대료로 공급된 8년 이상 장기임대주택(집주인 리모델링 임대·집주인 매입임대 등)을 공공지원주택으로 통합 관리한다.

정부는 2022년까지 공공지원 임대주택 비율을 OECD 수준인 8%까지 달성할 수 있도록 하고, 2030년 이전에 EU 수준(9.4%) 이상 확보를 추진한다는 입장이다.

또한 공공임대주택 재공급 물량(연간 4∼5만 가구)의 체계적 관리 방안을 마련하고, 노후 임대단지 재개발 중장기 플랜도 검토할 계획이다.

◇임대차 관련 제도·관행 개선…우수 인증제·허위매물 신고·부동산 전자계약 시행

월세 비중 증가, 임대주택 확대 등 주택시장의 구조적인 변화에 대응해 임대차 관련 제도, 관행 등 인프라 개선을 추진한다.

우선 뉴스테이를 통해 선진 주거서비스 제공 모델을 선도적으로 제시한다. LH 공모사업 기준 중 임대관리와 주거서비스 배점을 상향하는 등 주거서비스 평가를 강화하고, 정량평가를 도입해 우수 뉴스테이 단지 인증 및 주기적 관리를 통해 주거품질을 높인다.

네트워크형 종합서비스 인증제 도입도 추진해, 뉴스테이 외에도 종합 주거서비스를 제공할 수 있는 기반을 마련할 계획이다. 임대관리·중개·이사·청소 등 연계를 통해 종합서비스를 제공하는 주택 임대관리업체를 우수 부동산 네트워크로 인증한다.

전문화된 주거서비스를 제공할 수 있는 주택임대관리업 육성을 위해 주택 임대관리업 등록기준과 보증보험 가입의무를 완화해 임대관리업자의 부담을 낮추고 활성화를 유도할 계획이다.

임차수요가 늘어나고 월세비중이 증가하는 등 임대차 시장이 변화하고 있지만 임대차 관련 관행과 제도는 여전히 미흡한 상황으로, 주택임대차 시장의 제도와 관행 등도 개선한다.

허위·중복매물로 인한 피해를 방지하기 위해 중개협회를 통한 허위 매물 신고 활성화를 유도하고, 임대차 계약의 편의성과 안전성을 높이기 위해 올해 5월 서초구에서 부동산 전자계약 시범사업을 실시한 후 내년부터는 전국으로 확대 시행할 계획이다.

또 임대차 관련 분쟁해결을 위해 계약서 작성 시 함께 교부되는 중개대상물 확인 설명서를 보완하고, 수선, 유지·보수 가이드라인을 마련해 상반기부터 시범운영한다.

전월세 등 주택통계 개선과 주택 관련 통계 개선도 지속적으로 추진할 계획이다.

원하는 가격대의 주택을 쉽게 찾을 수 있도록 입주가능 주택 가격지도 구축을 추진, ‘마이홈 포털’을 통해 희망 주택가격 수준에 따른 지역별 입주 가능한 임대주택(전월세주택, 공공임대) 매물정보를 지도형태로 볼 수 있게 할 계획이다.

임차가구의 주거비 부담 정도를 정확히 측정하기 위해 주거실태조사 내실화(표본 2만→6만, 조사주기 2년→1년) 등을 추진하고, 매년 수기로 집계하던 임대주택 통계생산 방식을 임대주택 포털 등을 활용해 전산화한다.

이와 함께 미분양 통계 개선, 부동산 전매통계 개선, 연립·다세대 실거래가격지수 공표 등 시장관련 통계도 개선할 방침이다.