뉴스테이, 민간자금 투자 확대…FI에 중간배당

국토부, 사업구조 개선 등을 통해 연기금·금융기관 투자유치

국토부, 사업구조 개선 등을 통해 연기금·금융기관 투자유치

서민·중산층의 주거안정 강화 정책인 ‘기업형 임대주택(뉴스테이)’ 사업에 참여한 재무적 투자자(FI, Financial Inverto)들의 지분투자를 늘리기 위해 중간배당을 받을 수 있도록 사업구조가 개선된다.

임대기간 중에도 안정적으로 배당하고, 개발에 따르는 인허가·준공 리스크를 저감하는 데 중점을 두었다.

국토교통부는 뉴스테이에 대한 재무적 투자자(FI)의 참여를 활성화하기 위해 뉴스테이 사업구조 개선과 리스크 저감 방안을 본격 추진할 계획이라고 3일 밝혔다.

이는 뉴스테이를 보다 장기·안정적으로 운영하기 위해 장기투자가 가능한 5개 연기금과 금융기관 등 FI의 참여를 확대하기 위한 것이다. 그간 FI는 융자 2조6000억 원, 출자 275억5000만원을 투자해 출자 실적은 다소 부족하다.

우선 뉴스테이 지분투자를 기피했던 주요한 원인인 청산배당 구조를 안정적인 중간배당 구조로 전환하기 위해 사업구조를 개선키로 했다.

현재 뉴스테이는 대부분 준전세 형태로 공급하고 있어 임대기간 중 임대료 수입으로 배당이 어렵고, 임대 종료 후 주택 매각수입에 의해 배당하는 구조다.

국토부는 뉴스테이 리츠가 토지를 매입해 주택을 건설하는 방식에서 벗어나, 기금과 한국토지주택공사(LH) 등이 출자해 설립한 토지지원 리츠가 토지를 매입해 뉴스테이 리츠에 저렴하게 임대하는 토지임대형 뉴스테이를 도입한다.

토지임대 뉴스테이 사업구조 ⓒ국토교통부

토지임대방식이 적용되면, 뉴스테이 리츠는 총사업비를 줄이고, 토지매입 비용 조달에 따르는 금융비용을 절감할 수 있다.

리츠의 경우, 건축물 연면적의 30% 범위에서 분양주택이나 수익시설을 복합 개발해 수익을 조기에 실현할 수 있도록 사업구조를 유연화 한다.

재무구조도 회계 편의를 위해 정액으로 가정(원가의 0.2~0.9%)하고 있는 수선유지비를 현실적으로 조정(평균 0.5%, 연차에 따라 증가하는 형태)하는 등 표준화 할 예정이다.

시공사의 보통주 출자부담을 완화해 공사비를 절감하고, 견본주택 건축비용 등 불필요한 비용을 최소화할 계획이다.

FI의 리스크를 줄이기 위한 방안도 시행된다.

지난해 도입한 뉴스테이 허브리츠가 채권을 올 상반기에 발행하고, 이를 FI가 채권을 매입하는 방안을 추진한다. 뉴스테이 허브리츠는 모(母)리츠로 실제 뉴스테이 사업을 하는 자(子)리츠에 출자한다.

FI는 모리츠의 채권을 매입, 자리츠에 간접적으로 출자하는 효과를 내면서도 매기 이자를 지급받을 수 있고, 직접 출자에 비해 리스크도 저감할 수 있다.

뉴스테이 리츠가 설립될 때는 주택도시기금이 출자하고 뉴스테이가 실제로 준공되면 FI들이 기금의 지분을 사들일 수 있도록 하는 방안도 도입된다.

FI는 개발에 따르는 인허가·준공 리스크를 기피함에 따라 리츠 설립 시에는 기금이 출자하고, 준공 이후에 FI가 기금 지분을 인수하는 방식(사전에 매입약정 체결)도 도입할 계획이다.

또한 자기관리형 주택임대관리회사(마스터리스)도 활성화한다. 자기관리형 주택임대관리회사는 임대인(뉴스테이 사업자)한테 주택을 위탁받아 운영하며 미리 약정된 액수를 임대료로 지급하고 공실 위험도 모두 진다.

국토부는 은행과 보험 등 금융기관이 뉴스테이 투자를 이미 시작했고, 연기금들이 뉴스테이 공동투자협약 참여하는 등 시장에서 뉴스테이의 수익성과 안전성이 검증되고 있는 상황이라고 설명했다.

국토부 관계자는 “이번 사업구조 개선에 따라 FI에게 5.5% 이상 안정적인 배당을 지급하게 될 수 있는 만큼 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 금융기관과 연기금 등이 뉴스테이에 적극적으로 투자할 것”이라고 기대했다.

한편, 국토부는 FI 참여 활성화를 위해 3월 중으로 HUG의 ‘기금출자업무취급규정’ 등 관련 규정을 개정할 예정이다.