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재건축·재개발 VS 민간 분양 단지 차이점은?


입력 2015.10.01 14:07 수정 2015.10.01 14:15        박민 기자

사업진행속도 빠르고 좋은 동·호수 당첨 높아 인기

은평뉴타운 꿈에그린 조감도.ⓒ한화건설 은평뉴타운 꿈에그린 조감도.ⓒ한화건설

서울에서 일반에 공급되는 아파트는 크게 재개발·재건축 단지와 민간 분양 단지로 나뉠 수 있다. 재개발·재건축 단지는 원래 살고 있던 주민 중 일부가 조합원이 돼 사업을 진행하는 조합사업이고, 민간 분양 단지는 부동산 개발 시행사나 건설사, 공기업이 주도적으로 나서 공급하는 비조합사업이다. 사업 주체에 따라 장단점이 있어 이에 대한 구분이 필요하다.

우선 민간 분양인 비조합사업은 전문적인 건설업체들이 시행에 나서는 것이기 때문에 재개발·재건축 단지에 비해 사업 진행 속도가 빠르다. 여러 의견을 모아야하는 조합사업과 달리 의견 충돌이 적어 추진 속도가 빠른 것. 특히 조합원을 대상으로 선분양이 진행되지 않기 때문에 좋은 동·호수에 당첨될 확률도 높다.

더욱이 시행사를 따로 두고 있는 비조합사업은 부지를 직접 매수할 수 있는 택지지구 등에서 이뤄져 호재가 풍부한 곳이 많다. 실제로 최근 5년동안 서울에서 분양한 비조합사업 민간 아파트들이 나온 곳은 은평뉴타운, 위례신도시, 마곡지구, 그 외 공공주택지구 등 대규모 개발지들이 다수였다. 향후 높은 수준의 미래가치 또한 기대할 수 있는 셈이다.

입주 후 등기와 관련된 문제에서도 조합사업보다 비조합사업이 유리하다. 일반적으로 재개발·재건축 사업은 우선 조합의 명의로 소유권 보존 등기 선행되고 이후 일반분양자들에게 개별 이전 등기를 진행한다. 때문에 조합에 문제가 있어 소유권 보존 등기가 지연되면 입주 후 1~2년이 지나도록 개별적으로 등기를 할 수 없는 사례도 흔하다.

실제로 성남시 중원구의 H아파트의 경우 2012년 입주 후 약 2년 가까이나 등기가 지연된 사례가 있다. 등기가 지연되면 개별적으로 소유권을 인정 받기 힘들어 담보대출이나 전세대출 등이 어려워 부담이 될 수 있다.

이같은 민간 분양 단지의 장점으로 최근 분양했던 비조합 민간 단지들의 인기는 남다르다. 올해 분양한 마곡 힐스테이트 마스터는 820가구 모집에 2만2635명이 1순위 지원, 27.6대 1의 경쟁률을 기록했으며, 롯데건설의 롯데캐슬골드파크3차 역시 4.15대 1(963가구 모집, 4006명 지원)의 경쟁률로 1순위 마감됐다.

비조합 민간 분양은 집값 상승률도 지역 평균을 웃도는 경우가 많다. 부동산114에 따르면 2012년 10월 분양했던 목동 센트럴푸르지오의 경우 3.3㎡당 2218만원에 분양했지만 현재는 2348만원으로 5.86% 가량 뛰었다. 같은 기간 목동의 평균 집값은 2078만원에서 2092만원으로 0.7% 상승하는데 그쳤다.

하지만 현재 서울에서 비조합사업은 극히 드문 편이다. 부동산114 자료를 보면 2010년부터 2014년까지 5년동안 서울에서 분양한 아파트(공공 포함) 15만 6636가구 가운데 재개발·재건축 단지는 전체의 54.7%인 8만 5711가구를 차지할 정도다. 특히 순수 민간에 공급된 아파트는 12만 8489가구로 이중 8만 171가구가 재개발·재건축으로 공급됐다.

올해도 상황은 비슷하다. 올해 8월까지 서울에서 분양한 민간 아파트들 중 재개발·재건축을 제외한 아파트는 6개 단지, 3256가구에 그친다.

한화건설은 이달 서울 은평구 은평뉴타운에서 451가구(오피스텔 포함)의 복합단지 ‘은평뉴타운꿈에그린’을 공급할 계획이다. 지하4층~지상20층, 4개동, 총 451가구 규모로, 이중 아파트는 전용면적 59㎡ 147가구가 들어서며 오피스텔은 전용면적 19㎡ 304실이 조성된다. 지하철 3호선 구파발역역세권 단지로 이를 통해 시청·광화문 등 도심 업무지역으로 20분대면 도달할 수 있으며 강남권까지도환승 없이 한번에 이동이 가능하다.

이밖에 은평뉴타운에서는 11월 GS건설이 은평스카이뷰자이도 공급한다. 전용면적 84㎡ 372가구로 구성돼있으며 지하철 3호선 구파발역이 바로 앞에 있는 초역세권 단지로 도심업무지역으로 이동이 수월하다. 33층 높이 3개 동으로 구파발역까지 도보 5분 거리다.

모아종합건설은 '문래역 모아미래도'를 분양 중이다. 이 단지는 전용면적 59~84㎡ 총 222가구로 구성돼있다. 2호선 문래역, 1호선 신도림역, 5호선 양평역이 밀집돼 있는 트리플역세권 입지에 위치하며 서부간선도로, 경인로도 가까워 서울 및 수도권 전역으로 쉽게 이동이 편리하다.

호반건설은 12월 서울 송파구 오금동 B3블록에 '오금보금자리 호반베르디움'을 공급한다. 220가구 규모로 이뤄진 이 단지는 지하철 3호선과 5호선 환승역인 오금역이 단지 인근에 위치하고 있으며,오금공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거환경을 제공한다.

업계 전문가들은 “비조합사업의 상당수는 공공택지에 들어서기 때문에 분양가 상한제가 적용돼 최근처럼 분양가가 높아지고 있는 시점에 가격적인 장점도 있다”고 조언했다.

박민 기자 (myparkmin@dailian.co.kr)
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