임대주택 늘려 주거안정, 뉴스테이 사업다각화로 공급확대<종합>

[서민중산층 주가안정 방안]노후 단독주택 리모델링해 임대주택 활용 ‘눈길’

뉴스테이 공급촉진지구 지정, 재건축 기부채납 현금납부 허용 등 규제완화도~

정부가 국토교통부·기획재정부·교육부 등 관계부처 논의와 당정협의를 거쳐 ‘서민·중산층 주거안정 강화방안’을 마련해 제시했다.

유일호 국토교통부 장관은 2일 정부세종청사에서 저소득 독거노인·대학생 등 주거취약계층 대한 맞춤형 주거지원 강화와 뉴스테이 사업 확대 방안, 원스톱 주거지원 안내시스템 구축, 주거환경 정비사업 활성화 등을 내용으로 한 ‘서민·중산층 주거안정 강화 방안’을 발표했다.

유 장관은 “임대차시장 구조변화에 따라 증가하는 서민·중산층의 주거비 부담을 완화하고, 규제 합리화를 통해 도심 내 주거환경 개선을 유도하는데 정책목표를 뒀다”고 밝혔다.

그간 주택시장 활성화 측면에서 풀어왔던 각종 규제를 구체화 했고, 부족한 임대주택의 추가 공급물량도 제시하는 한편, 리모델링 임대주택제도 공급, 집주인 리모델링 임대사업 추진, 공공실버주택과 행복기숙사 도입 방안 등이 실행된다.

또 재개발·재건축 등 정비사업의 투명성을 높여 도심 주거환경 개선과 주택공급을 촉진하는 활성화 정책도 마련됐다.

2016년 정부의 주거지원 확대물량 ⓒ국토교통부

◆리모델링 임대 도입= 내년 매입·전세임대를 당초 계획보다 5000가구 더 늘려 4만5000가구를 공급하기로 했다. 늘어나는 5000가구는 독거노인과 대학생 등 취약계층에 우선 공급한다.

이를 위해 ‘집주인 리모델링 임대 시범사업’과 ‘한국토지주택공사(LH) 등 리모델링 매입임대’가 새로 도입된다.

‘집주인 리모델링 임대 시범사업’은 집주인이 노후 단독·다가구 주택을 주택도시기금을 지원받아 주거취약계층을 위한 임대주택으로 주택을 분할, 재건축 또는 리모델링해 공급하는 사업이다.

집주인이 노후주택을 LH에 위탁하거나 직접 소규모 다가구 주택으로 개량한 후, LH에 임대관리를 위탁하는 것이다. 집주인은 관리부담 없이 8년에서 최장 20년 간 예상 임대수익을 확정지급 받고, 임대기간이 종료되면 개량된 주택을 반환받을 수 있다.

국토부는 내년에 시범사업으로 150가구를 개량해 1000가구 내외를 공급할 계획이다.

집주인은 주택도시기금으로부터 1.5% 저리에 가구당 최대 2억 원의 개량자금을 지원받을 수 있게 되며, LH는 임대관리비용과 임대리스크 분담대가로 통상 임대수수료(10∼15%)보다 비교적 저렴한 월 임대수입의 7% 정도를 수수료로 받게 된다.

이는 독거노인, 대학생 등 저소득 1인가구가 입주자로 우선 선정되고, 임대료는 시세의 50∼80%, 임대기간은 집주인 선택에 따라 최소 8년에서 12년, 최장 20년으로 정해진다.

김재정 국토부 주택정책관은 이처럼 집주인의 임대사업에 정부가 지원하는 것에 대해 “주거 취약계층에 저렴한 임대주택을 공급하고, 집은 있지만 생활비가 부족한 은퇴세대에게 연금처럼 임대료 수입을 보장하는 한편, 노후화된 주택을 개량해 도심 주거환경개선에도 일조하는 등 일석삼조의 효과가 있다”고 설명했다.

‘LH 등 리모델링 매입임대’는 공공사업자가 사회복지시설이나 대중교통시설 등을 이용하기 편리한 곳의 노후 단독·다가구주택을 매입한 후 1인 가구용 소형주택으로 리모델링하거나 재건축해 공공임대로 공급하는 사업이다.

내년부터 연 2000가구를 공급할 계획이다. 기존 물량분을 빼면 실제 순증 공급 물량은 1000가구다.

이와 함께 고령층 전세임대를 신설하고 대학생 전세임대 물량도 확대한다.

저소득 고령층에 시세의 30% 수준으로 연간 2000가구를 신규 공급하기로 했다. 대학생 전세임대 물량도 종전 연간 3000가구에서 5000가구로 늘린다. 면적제한도 현실성이 떨어진다는 지적에 따라 현행 전용면적 50㎡에서 일반 전세임대와 같이 85㎡까지(3인 이상 거주조건)로 확대한다.

이밖에도 공공실버주택도 업그레이드 해 공급한다. 현재 정부재정을 활용해 공공실버주택을 건설 중인데 SK 그룹이 고령층 주거지원을 위해 기부한 1000억 원과 사회공헌기금 등을 활용해 주거복지혼합동 건립 때 건축비와 운영비로 지원할 계획이다.

아울러 2017년까지 행복주택 입주자 모집물량 3만 가구 중 5000가구를 대학생에게 우선 배정하고, 대학가 인근 5개 행복주택은 대학생 입주자 비율이 50% 이상인 특화단지로 조성해 매년 행복기숙사를 10곳씩 공급한다.

◆뉴스테이 활성화= 내년 뉴스테이 사업규모를 다양한 부지를 활용해 2만 가구까지 확대하고, 재무적 투자자의 참여 유도를 위한 금융지원도 강화한다.

특히 공급촉진지구 지정을 통해 5000가구 내외를 공급할 방침이다. 공급촉진지구 지정은 올해 말 법 시행 직후 영등포 공장부지(1만5000㎡, 500가구)를 포함한 5개 내외 부지를 촉진지구 예정지로 발표하고, 내년 상반기 중에는 지구 지정을 완료할 계획이다.

재무적 투자자에게 우선주 출자를 허용하고 기금의 리스크 분산을 위해 뉴스테이 모자(母子)리츠를 도입한다. 또 모리츠 주식상장, P-ABS(유동화증권) 발행 등도 추진해 FI 참여를 유도한다.

은행의 투자 유도를 위해서는 주택도시기금 등 공공부문이50% 이상 출자한 임대리츠에 은행이 대출한 경우, 대출금액에 대한 주택신용보증기금 출연료를 면제한다.

AMC(자산관리사)의 참여 활성화를 위해 LH 부지 공모를 위한 리츠 컨소시엄을 구성할 때AMC가 주도해 시공사와 함께 참여하는 방안을 추진한다. AMC가 운용하는 임대주택 리츠에 대한 주식취득 제한도 현행 10%에서 20%로 완화한다.

보험사의 리츠 주식 취득 제한을 완화하고, 투자자가 LH 공모부지 입찰에 참가할 때는 제출서류를 투자확약서(LOC)에서 투자의향서(LOI)로 대체하는 등 제도개선도 추진한다.

국토부는 올해 시범사업 성과를 가시화 해 연내 1만4000가구 리츠영업인가를 완료하고, 이 중 6000가구에 대해 입주자를 모집한다. 또 추가로 LH부지를 활용해 연내 4000가구를 공모할 계획이다.

이 같은 뉴스테이 활성화 방안은 특별법 시행시기인 올해 말까지 세법 개정을 완료하고, 특별법 하위법령도 개정을 완료할 방침이다.

◆정비사업 규제합리화 및 투명성 제고= 정부는 관련 규제를 합리화하고 투명성을 높여 도심 내 주거환경을 개선하고 주택공급을 활성화시키기로 했다.

정비사업의 일부 동의 요건과 절차가 개선된다. 기반시설 기부채납의 방식에 현금납부도 허용되며, 준주거·상업지역 내에서는 연면적의 20% 범위에서 오피스텔 공급을 허용한다.

또한 정비사업의 투명성을 높이기 위해 외부 전문가가 참여하는 ‘CEO 조합장’ 제도가 도입되고, 조합설립 동의서에는 기초지자체의 검인을 받도록 했다. 장기적으로 지연되고 있는 사업장에는 공공기관을 사업대행자로 선정하는 것이 가능해진다.

정비사업 동의요건을 동별 구분소유자 동의율 3분의2에서 2분의1로 낮추고, 조합설립 동의에 대해서만 적용 중인 동의서 제출 후 30일 경과하면 철회 제한 방침을 정비사업 관련 모든 사업에 적용키로 했다.

기부채납 현금납부제도 허용된다. 기반시설 용량이 충분해 추가공급 필요성이 낮거나 정비사업의 수익성을 높이기 위해 사업부지 확보가 필요한 경우 등에 해당되며, 현금납부 여부를 결정은 지자체가 조합 등의 의견수렴을 거쳐 결정된다.

추진위 구성이나 조합설립 관련 동의서는 기초지자체의 검인을 받은 후 사용토록 하는 ‘검인(檢印) 동의서’ 제도를 도입한다.

장기지연 사업장에 대해서는 공공기관 참여를 확대한다. 조합원 과반수가 요청할 경우, 시·군·구청장이 공공기관을 정비사업 전문관리업체(감정원)나 사업대행자(LH·SH 등)로 선정할 수 있게 된다.

정부는 이 같은 시행령과 시행규칙을 연내 개정 완료하고, 법 개정사항은 9월중으로 국회에 제출할 계획이다. 아울러 올해 안에 예산을 마련해 주거취약계층을 위한 임대주택 공급 등 후속조치도 조속히 추진한다는 입장이다.

유일호 국토부 장관은 “공공임대 공급 확대, 행복주택, 뉴스테이, 주거급여 등을 시행하고 있지만 아직 성과를 체감하기에 부족하다”며 “임대차시장 구조변화에 따라 증가하는 서민·중산층의 주거비 부담을 완화하는 한편 지속적으로 규제를 합리화해 도시 주거환경 개선을 유도하겠다”고 말했다.