올해 주택 시장 키워드 '월세냐 신규 분양이냐'

임대차 거래 중 월세 비중 매년 증가…주택 수요자 신규 분양시장으로 몰려

올해 1월 기준 전국의 주택 전·월세 거래 가운데 월세가 차지하는 비중은 43.5%로 매년 증가폭이 커지고 있다.(자료사진)ⓒ연합뉴스

전세시대 종언이 다가오면서 서민들의 주거 사정은 월세와 신규분양 단지의 양자택일 갈림길에 놓였다. 치솟는 전셋값을 따라가지 못한 주택 수요자들은 비자발적으로 월세로 갈아타거나 기존 주택보다 가격이 저렴한 신규 분양 단지로 눈길을 돌리는 추세다.

3일 국토교통부 및 관련업계에 따르면, 올해 1월 기준 전국의 주택 전·월세 거래 가운데 월세가 차지하는 비중은 절반에 가까운 43.5%에 달했다. 지난 10월 이후 3개월째 급격한 상승곡선을 그리고 있다.

특히 연간 임대차 거래 중 월세 비중만 놓고 봐도 2011년 33.0%, 2012년 34.0%, 2013년 39.4%, 지난해 41.0% 등 매년 증가 폭이 커지고 있다.

서울에서는 최근 한달 거래량 기준으로 역대 최대치 기록도 나왔다. 지난 2월 기준 5252건의 월세가 거래되면서 서울 한강 이남 지역의 월세 시세도 2년여 만에 상승으로 돌아섰다.

더욱이 국토부 및 서울시 집계는 확정일자 신고분을 대상으로 조사하기 때문에 소액보증금 등 순수월세는 통상 미신고 대상으로 제외돼 실제 월세 거래량은 더욱 많은 것으로 추산된다.

박원갑 국민은행 수석부동산 전문위원은 “올해 역시 저금리 기조에다 입주 물량마저 많지 않아서 전셋값이 더 오를 여지가 크다”며 “전세의 월세화를 역행할 수 없는 상황에서 일부 발빠른 세입자들은 입지가 좋은 월셋집으로 옮기거나 신규 분양주택으로 옮겨 갈 것”이라고 분석했다.

전월세난이 심화되고 있지만 당장 거주할 수 있는 기존 주택은 집값이 언제든지 떨어질 수 있고 아직까지 거품이 끼어있다는 판단에서다.

실제 지난해 정부의 9.1부동산 활성화 대책 이후 ‘반짝 증가세’를 보이던 매매 거래량은 올 초 들어 하락세를 보였다. 부동산 3법 완화 등 잇단 후속 대책이 나왔음에도 여전히 기존 주택 거래는 맥을 못추고 있는 셈이다.

국토부는 올해 1월 기준 주택매매 거래량이 7만9320건으로 10년만에 최대치라고 발표했지만 이는 전월(9만1130건을)에 비해 13%나 줄어든 수치다. 주요 아파트 단지 실거래가격을 분석한 결과에서도 강남권 재건축만 상승세를 보였고 수도권 일반단지 약보합를 보였다.

재건축 재개발 아파트를 제외하고는 아파트 가격 거품을 경험한 수요자들이 합리적인 가격이 될 때까지 기존 주택 구매를 기다리고 있다는게 시장 전문가들의 중론이다.

이에 따라 신규 분양 시장은 활황을 보이고 있다. 기존 주택보다 가격이 저렴한데다 교통, 입지가 좋은 지역은 향후 수요층도 탄탄해 가격이 떨어지지 않을 것이라는 기대감 때문이다.

김은진 부동산 114 리서치팀장은 “신규 아파트의 경우 기존 주택과 달리 새 아파트라는 장점과 가격 경쟁력이 높은 장점이 있다”라며 “특히 정부의 대규모 택지지구 개발 잠정중단, 청약 제도 완화 등을 힘입어 주택 수요자들이 신규 분양 단지로 쏠리는 추세”라고 설명했다.

건설사들도 당초 분양계획을 수정하며 올해 약 34만7000가구를 공급예정 물량을 대폭 늘렸다. 이에 따라 일각에서는 미분양도 우려되는 실정이다. 자칫 공급 과잉으로 나타날 경우 수도권 외곽이나 지방 등은 미분양이 다시 쌓이고 집값 하락이 재연될 수 있다는 지적이다.

김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “시장에서 소화할 수 있는 올해 적정 주택량은 34만5030가구”라며 “수요자들은 신규 분양 시장 상승분위기에 편승해 묻지마 청약을 할 게 아니라 실수요개념으로 꼼꼼히 거주 목적, 위치 등을 따져 접근해야 한다"고 조언했다.