기업형 주택임대사업, 지원 폭은?

택지·자금·세제 추가 지원 및 인프라 구축 통해 활성화

임대아파트 건축현장. ⓒ연합뉴스

정부가 올해 핵심 주거정책으로 그동안 지원이 미흡했던 중산층의 주거안정을 위해 민간자본을 활용한 민간임대주택 공급을 적극 유도하겠다고 발표했다.

그 방안으로 기업형 주택임대사업 육성책을 내놨다. 과도한 규제 등으로 부진했던 민간 임대사업에 대해 규제개선과 택지, 세제, 자금 등 충분한 인센티브를 제공해 활성화를 꾀하고, 중산층에게는 새로운 주거선택권을 제공하겠다는 방침이다.

13일 이와 관련해 국토교통부는 정부 합동 2015년 업무보고를 통해 ‘기업형 주택임대사업 활성화를 통한 중산층 주거 혁신’이라는 정책과제를 제시했다.

우선 그간 유지해오던 임대주택의 틀을 전면 개편하고 규제는 대폭 풀었다.

민간 임대를 기업형과 일반형 임대로 단순화하고, 기업형 임대사업은 8년 장기 임대주택을 300가구 건설임대 또는 100가구 매입임대 이상을 임대하면서 종합적인 주거서비스를 제공토록 했다.

정부는 기업형 임대사업자 지원 방안으로 업무 영역을 확대했다. 현재 기업형 임대사업자에게 임대주택 관리를 수탁받은 사업자는 공인중개사법에 의해 임차인 모집이 사실상 곤란했었다.

이를 기업형 임대사업자가 관리(직접 또는 주택임대관리회사에 위탁)하는 장기 임대주택에 한해 임차인 모집을 허용한다. 이 경우 기업형 임대 입주자는 중개수수료(3억원 전세의 경우 120만원) 없이 임차가 가능하다.

기존 6개의 규제 중 임대 의무기간, 임대료 상승제한(연 5%이내)만 남기고 나머지 규제는 모두 폐지된다.

◇택지공급…가용 공공부지 적극 활용, 개발제한구역 해제지역 조건 완화

택지공급도 원활해진다.

국·공유지(캠코 관리부지, 동사무소, 우체국 등), 역세권 부지, 장기 미집행 도시계획시설용지(미매각 학교용지 등), 재정비지역, 공공기관 지방이전 종전부지 등 가용한 모든 공공부지를 대상으로 임대용지로 공급한다.

이 중 학교부지, 캠코부지, 역세권부지, 지방이전 종전부지 등은 적정가격으로 매각하거나 보유기관이 토지의 일정비율을 현물로 출자가 가능하다.

현재 LH가 보유한 수도권 내 미매각 학교용지는 총 17개 지구, 19만5000㎡이며, 2016년까지 지방으로 이전할 수도권 내 공공기관 부지는 37개 기관에 달한다.

철도 차량기지, 동사무소, 우체국 등 특성상 국가가 보유해야 할 토지에 대해서는 장기 임대방식을 도입한다. 국유재산을 임대할 경우에는 최장 50년간 영구시설물 축조 허용 및 연 임대료 2%가 적용된다.

재개발·재건축 등 정비사업을 통해 공급되는 전체 주택물량의 일정비율을 기업형 임대사업자에게 장기임대로 공급하는 경우, 해당 사업장 전체(조합)에 대해 건축규제 완화 등 인센티브를 제공한다. 용지분할, 지분위탁, 분양 등 사업방식의 선택권도 부여된다.

주차장, 테니스장, 식당부지 등 소규모 사유지는 장기임대 공급 시 용적률 완화와 기업형 임대사업자에 부지를 매각할 때 양도세를 지원한다.

LH 보유의 장기 미매각 용지, 사업 승인 후 미착공 부지, 공급중단 예정인 민간건설 공공임대 용지 등은 분양용지 임대전환, 적정가 할인매각, 할부조건 완화 등을 통해 택지비 부담을 완화한다.

수도권 내 개발제한구역(GB) 해제지역 범위 내에서 기업형 임대사업자가 제안한 지역은 해제조건을 완화한다.

국토부 또는 지자체가 기업형 임대사업자로부터 지구지정 제안을 받아 선별적으로 GB 해제 및 ‘기업형임대 공급촉진지구’로 지정한다. 이런 경우 공공기관 출자의무 비율을 2017년까지 한시적으로 폐지하되, 2년 내에 착공하지 않을 때는 원상복구를 해야 한다.

촉진지구가 아닌 GB에 면적의 50% 이상을 기업형 임대로 건설시, 착공 후 공공지분 매각 을 2017년까지 한시 허용되며, 기존 시가지와 인접한 GB 해제구역에 임대주택을 개발할 때는 최소 개발면적 기준(20만㎡)을 폐지하고 도로와 철도 등 기반시설 설치 지원을 검토키로 했다.

◇기업형 임대주택 공급촉진 지구 도입…승인절차 간소화, 특례 인정

신속한 택지개발을 위해 ‘기업형 임대주택 공급촉진지구’를 도입한다. 촉진지구는 개발면적이 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡ 이상)으로, 기업형 임대사업자가 전체 면적(유상부지)의 50% 이상을 8년 이상 장기임대로 건설하는 경우를 요건으로 한다.

개발면적이 5만㎡ 초과할 경우는 시·도지사, 5만㎡ 이하는 시·군·구청장이 지정, 필요시에는 면적에 관계없이 국토부 장관이 촉진지구로 지정할 수 있다.

도시개발법에 따른 개발사업을 하기 위해서는 사업자가 토지면적의 3분의 2 이상 확보를 해야 했던 것에서 토지면적의 2분의 1 이상으로 요건을 완화하고, 토지 소유주들에게는 기업형 임대주택 우선 거주권을 부여한다.

승인절차는 간소화되고 절차상의 특례도 인정된다.

승인절차가 통상적으로 지구지정, 개발계획, 실시계획, 주택사업계획승인 등 4단계 절차에 1년 6개월∼2년 소요되던 것을 10만㎡ 이상 중규모 개발시는 3단계로, 10만㎡ 이하 소규모 개발시는 1~2단계로 통합, 전체 절차를 약 6개월~1년으로 단축한다.

지구지정 시 도시기본계획 변경절차도 간소화되며, 지구계획 승인 시 국계법상 도시관리계획(용도지역 변경 등)의 결정의제 및 산지관리법, 수도법, 하수도법 등 절차 특례를 적용한다. 교통영향 평가 등 심의절차는 도시계획위원회 심의와 통합해 진행한다. 주거지역내 개발면적이 10만㎡ 이하인 경우에는, 지구지정 시 도시계획위원회 심의도 생략된다.

촉진 지구로 지정되면 지자체 조례와 관계없이 국계법상 상한까지 용적률이 일괄 부여되며, 용도지역이 주거지역이라도 판매, 업무, 문화·집회 시설(관람장 등 제외)의 복합건설 허용된다. 주택사업승인 요건도 완화된다.

지구 지정은 민간 및 LH 등 공공기관이 공동 또는 단독으로 제안할 수 있으며, LH 택지는 별도의 지구지정 절차를 두지 않고 지구계획변경을 통해 촉진지구 지정 시와 동일한 특례조항이 적용된다.

공공부문 택지 공급절차는 투명한 방식으로 개선된다. LH 등 공공부문이 보유한 택지 중 기업형 임대주택 건설이 가능한 부지에 대해서는 임대주택 포털을 통해 정기적으로 정보를 제공한다. 단 GB 등 공개로 인해 토지가격 상승이 우려되는 곳은 비공개된다.

기업형 임대사업자에게는 LH 부지를 우선해 공급한다. 추첨방식 또는 제한 경쟁입찰을 추진하되, 특정 택지를 희망하는 기업형 임대사업자가 다수일 경우는 임대주택 공급비율, 개발계획 사업성, 희망 토지가격 등을 심사해 선정한다.

또 LH 공공택지는 당초 공급가격 이하로 매각하더라도 택지등기 이전까지는 전매를 제한해 실수요자 위주로 택지를 공급한다. 단 기업이 유동성 확보차원에서 택지 매각이 불가피한 경우는 LH에게 당초 공급된 가격보다 할인된 가격으로 택지를 매입할 수 있는 옵션을 부여한다.

◇자금지원…융자한도 2017년까지 한시 상향, 종합금융보증 도입

장기 임대사업자에 대한 융자지원이 확대된다. 기업형 임대 리츠에 대한 지원이 강화되고, 임대사업자 종합금융보증이 도입되며, 기관 투자자들에 대한 회수방안도 마련된다.

현행 기금 융자한도인 건설자금 가구당 7000만원(60㎡ 이하)~9000만원(60∼85㎡), 매입자금 가구당 7500만원(지방)∼1억5000만원(수도권) 한도를 2017년까지 한시적으로 상향한다.

매입 및 건설임대 모두 8년 장기임대는 가구당 8000만원(60㎡이하), 1억원(60∼85㎡), 1억2000만원(85㎡초과)으로 올리고, 4년 단기임대는 규모별로 각각 가구당 7000만원, 9000만원,1억1000만원으로 조정한다.

85㎡ 이하에만 지원되던 대출을 85㎡~135㎡까지의 주택에도 대출을 지원할 예정이다. 4년 단기임대에 대해서도 기금 융자가 신설된다.

융자금리는 8년 장기 임대에 대해서는 조달금리 수준으로 지원하고, 실제 임대하는 기간이 길어질수록 융자 금리가 인하된다. 4년 단기는 8년 장기에 비해 규모별로 100bp 상향된다.

자금 상환조건은 임대기간이 종료될 때까지 원금 상환의무가 면제되며, 상환기간은 건설과 매입자금 모두 15년 원리금 균등 분할상환으로 조건이 완화된다. 임대주택 매각 시는 원금을 일시 상환해야 한다.

민간제안 임대리츠와 수급조절 리츠를 기업형 민간임대리츠로 통합하고, 사업대상을 확대(매입형→개발사업형 등)한다.

주택기금 출자분의 일부를 보통주에도 출자해 사업리스크를 분담하고, 준공 이전 계약금 및 중도금 지급시점에도 참여, 초기자금 조달이 용이하도록 지원한다.

기금 출자는 지원대상과 지원 가구수를 늘리고 기업형 임대리츠에 대해서는 기금 출자 외에 별도로 기금 융자를 지원하며, 보험사와 은행 중심의 기업형 임대리츠 투자 협약풀을 확대해 연기금 등 다양한 장기 재무적 투자자 참여를 유도한다는 방침이다.

기업형 건설임대사업에 장기간 저리로 융자할 수 있도록 임대사업자 종합금융보증이 도입된다. 건설부터 운영까지 최소 10년간 장기적으로 자금운용이 필요한 임대주택 사업은 보증상품이 없어 자본조달 비용이 높은 실정이 감안됐다.

보증기간은 건설 및 임대기간을 포함한 전체 사업기간(최소 10년)이며, 보증한도는 총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 자금이 지원된다.

대출보증 외에도 전세금 반환보증도 실시된다. 주택담보대출비율(LTV)의 최대 90%까지 보증된다. 보증 리스크 관리차원에서 임대사업자에 대해 최소 5%의 자기자금 투입이 요구된다.

국토부는 ‘종합금융보증’ 이용 시의 금융비용(대출금리+보증료 포함 4.5% 내외)은 시공사 연대보증 금융비용(6∼7%) 대비 연 2% 이상 절감이 가능하며, 연 1조원 보증 지원 시 연 1만가구의 기업형 임대주택 건설 지원이 가능할 것으로 기대하고 있다.

기관 투자자들의 투자참여를 촉진하기 위한 출구전략도 마련됐다.

기업형 임대사업자의 임대주택이 일정조건(60㎡ 이하 및 2억원 이하 등)을 충족하는 경우, LH가 연간 매입임대 물량, 지역별 분포 계획 등을 고려해 임대기간 종료 후 매각 당시 감정평가 금액으로 매입 확약을 결정해주기로 했다.

건설업체 등이 공사대금 일부만 리츠 등에 출자하고, 의무임대기간 이후 지분을 매각해 투자금을 회수할 수 있도록 지원한다. 임대사업자가 조기 자금회수를 위해 운영 중인 임대주택의 미래 현금수입(임대료+분양대금)을 기초로 유동화 증권을 발행 시 대주보에서 증권을 인수하는 투자자에게 원리금 지급을 보증한다.

◇세제지원…장기임대 취득세·재산세·소득세 등 감면 폭 확대

민간 임대주택 틀 개편에 따른 기존 세제의 룰도 개편해 감면 폭을 확대했다. 8년 장기임대 공급 시 추가적인 세제혜택도 지원된다.

양도세는 4년 단기 건설임대의 장기보유특별공제율을 매입임대와 같은 수준으로 최대 30%에서 최대 40%로 높이고, 준공공임대(85㎡이하)를 10년 이상 임대 시 건설 및 매입 모두 장특 공제율을 60%에서 70%로 확대한다.

취득세는 8년 장기임대의 경우, 건설 및매입에 관계없이 60∼85㎡에 대해 취득세 감면 폭을 25%에서 50%로 확대한다.

재산세는 장기임대의 경우 60㎡ 이하는 감면 폭 50%에서 75%, 60~85㎡는 25%에서 50%로 감면 폭이 확대된다.

소득세 및 법인세는 감면대상을 기준시가 6억 이하(전체 주택의 98.5%)로 확대하고, 감면 폭을 4년 단기임대는 20%에서 30%로, 8년 장기임대는 50%에서 75%로(장단기 모두 85㎡ 이하 주택을 3호 이상 임대시) 늘렸다.

또 자기관리 형태의 리츠가 준공공임대(85㎡ 이하)시는 임대소득에 대해 법인세를 8년간 100% 감면해준다.

특히 8년 장기임대사업자에는 추가 세제혜택이 지원된다.

개인이 보유한 토지를 기업형 임대사업자(85㎡ 이하의 준공공임대주택을 8년 이상 임대)에게 매각할 때는 양도세의 10%를 감면해주고, 법인이 보유한 토지를 기업형 임대사업자에게 매각할 때는 사업용 토지로 인정해 비사업용 토지 추가과세(기본세율+10%p)를 적용 받지 않는다.

◇인프라 구축…특별법 제정, 임대관리업 민간개방 및 입찰요건 완화

기업형 임대사업을 육성하기 위한 특별법 제정 등 인프라도 구축된다. LH 임대주택 관리업무를 민간에 개방하고, 임대사업자에게 분양절차가 없는 통매각이 허용되며, 임대사업자 통계를 분기별로 작성해 전산통계 기반을 마련하는 한편 국토부 내에 지원센터도 설치된다.

민간임대 활성화와 체계적인 지원을 위해 ‘민간 주택임대사업 육성에 관한 법률’을 제정하고, 현재임대주택법에서 규정하고 있는 공공임대관리 규정은 ‘공공주택건설특별법’으로 이관해 공공임대 건설과 관리를 일괄 규정한다.

기업형 임대사업을 위해 설립된 SPC에 대한 건설사의 지배력이 없는 경우에는 회계기준원의 신속한 판단을 거쳐 건설사를 모회사 재무제표 연결대상에서 제외한다.

LH 임대주택 관리업무는 주택관리공단이 관리하는 물량을 포함해 2017년까지 순차적으로 민간에 개방하되, 임대료 책정과 소득·자산 검증 등 핵심 업무는 제외된다.

민간에 개방할 때 입찰요건도 완화된다. 주택임대관리 시장이 초기라는 점을 고려해 입찰 심사 시 사업실적 요건을 완화하고, 임대관리 계약규모도 대형화해 기업규모에 따른 제한을 최소화한다.

분양주택 전부를 기업형 임대사업자에게 일괄매각하는 경우는 별도의 분양절차를 완전히 생략한 통매각이 허용된다. 다만 공공택지 등 분양가상한제 적용지역 내에서는 기존 통분양만 허용한다.

이외에도 민간의 건설임대주택도 민간 매입임대주택과 동일하게 지자체장의 입주자 모집승인이 전면 배제되고, 건축원가 변화 등 물가 상승요인을 감안해 표준건축비를 현실화한다.

또한 임대사업자 통계를 분기단위로 집계, 임대주택포털을 통한 전산통계 기반을 2016년까지 구축하고, 국토부 내에 ‘기업형 주택임대사업 지원센터‘를 설치할 계획이다.