국토연구원 “2000만원 미만 소액보증금 월세 급증”

전월세시장의 구조변화 특성 발표…전월세 속성별 맞춤형 정책대응 필요

국토연구원(원장 김경환)은 19일 전월세시장 구조변화의 특성에 대해 “2010년 이후 수도권은 자가 축소와 월세증가, 광역시는 전세축소와 월세증가 현상이 두드러지는 현상으로 나타났다”고 진단했다.

연구원은 특히 소득계층별로는 저소득계층에서의 월세증가가 이루어지고 있으며, 주택규모별로는 60㎡ 이하의 소형주택 구조변화가 급격히 나타나고 있다고 전했다.

연구원이 전월세 거래량 추이를 살펴본 결과, 전세와 월세 거래비중이 2011년 66대34에서 2013년 60대40, 2014년 상반기에는 57대43으로 변화해 전세 거래비중이 지속적으로 축소되고 있는 것으로 나타났다.

지난 2년 간(2011~2013) 전월세 거래량을 비교하면 전세가 약 6만 가구 감소하고 월세가 10만 가구 증가했다. 그 중 2012년 상반기와 2014년 상반기를 비교하면 반년동안 월세거래가 9만 가구나 증가하고 있어, 월세 증가추세가 점차 확대되는 상황이라는 것.

지역별로는 부산, 울산을 포함한 경상지역에서의 월세 비중이 높고, 충청과 경기지역이 상대적으로 낮았다.

2011년~2013년 사이의 변화(좌측)와 2012년 상반기~2014년 상반기 사이의 변화. ⓒ국토교통부

이렇듯 전세위주의 임차유형이 빠르게 월세(보증부월세 포함)로 변화하는데 따라 연구원은 전월세보증금 규모에 대한 변화도 살펴봤다.

연구원은 저렴한 전세가 감소한 반면 고액전세가 증가했고, 월세는 소액보증금 월세가 급증했으며, 일부 지역에서는 고액 월세 증가현상도 나타났다고 전했다.

연구원에 따르면 전세는 전세보증금 5000만 원 미만의 저렴한 전세는 지속적으로 감소한 반면 2억 원 이상 특히 3억 원 이상 전세의 거래는 증가하면서 보증금 규모에 따른 양극화 현상 발생했다. 하지만 3억 원 이상 전세는 전체 전세거래량의 8% 미만이고, 대부분 수도권에 집중됐다.

특히 전세보증금 1억 원 미만 구간에서는 보증금 2000~4000만 원대의 구간에서 감소가 두드러졌다.

월세보증금 규모별 거래량 분포는 5000만 원 미만이 대부분이었다. 보증금 1억 원 미만 보증부월세가 전체 거래량의 95%를 차지하고 있으며, 5000만 원 미만이 80% 정도를 차지했다.

2011년~2013년과 2012년 상반기~2014년 상반기 사이의 월세보증금 변화를 살펴보면 보증금 1000만 원 미만, 2000만 원 미만의 소액보증금 월세가 급증한 것으로 나타났다.

연령별로는 20대는 전세와 월세로 진입하는 경우의 격차가 확연했다.

전세는 평균적으로 월세에 비해 보증금 규모가 크고 또 아파트 전세인 경우 비아파트에 비해 약 2배 정도의 보증금이 높게 나타나, 20대의 경제적인 상황과 자금동원능력을 고려할 때 부모세대의 부가 전이되었을 가능성이 높아 세대 간, 세대 내 주택시장에서의 불평등이 심화될 가능성이 존재한다는 분석이다.

또 연령대별 지역별 월임대료를 비교하면 40대의 주거비 부담이 가장 높았다. 모든 지역에서 40대의 부담이 가장 높았으며, 지역별로는 강원과 전남 등 도지역에서 세대 간 임대료 차이가 적고 임대료 수준도 낮게 나타났다. 이는 보증부월세를 대상으로 한국감정원에서 발표하는 지역별 월세이율을 적용, 임대료 부담을 추정한 결과다.

이에 따라 연구원은 “정부의 10.30 대책은 정책대상을 서민과 저소득층으로 설정하고, 전월세시장 변화에 정책적으로 대응했다는 점에서 긍정적으로 평가된다”며 “특히 보증부월세를 포함한 월세 주거비부담 완화 방안 마련과 저렴주택 부족에 대응한 임대주택 공급정책 등은 시의적절하다”고 판단했다.

그러면서 “국지적, 차별적으로 전개되는 전월세시장 변화 양상을 면밀히 분석해 속성별 맞춤형 정책대응을 강구할 필요가 있다”고 덧붙였다.