서민주거비 완화…임대주택 늘리고 월세가구 부담 낮춘다

국토부, 보증부 월세는 보편적 점유형태…월세자금 대출 도입

서울 송파구의 한 부동산중개업소 밀집상가. ⓒ연합뉴스

정부가 지속적인 전세가격 상승에 따른 주택정책을 수차례 내놨지만 공급부족으로 인한 전세가 상승은 멈추지 않고 있다. 공공임대를 통한 공급확대 및 주택구입자금 대출 완화로 주택매매를 유도하는 부동산 활성화대책도 가계부채 양산이라는 부작용만 떠안은 채 효과는 미미하다.

게다가 시장구조변화에 따른 전세에서 보증부 월세로의 전환 추세는 빨라지면서 서민들의 주거비 부담이 증가되고 있다. 특히 저소득층은 비자발적으로 월세로 전환하거나 외곽으로 이동하는 주거하향 현상이 발생하는 상황이다.

정부도 이러한 시장 변화에 그간 전월세 대책에 빠져 있던 월세 전환 추세를 인정하면서 부작용을 최소화하는 방안을 내놨다.

서민 주거비 부담을 낮추는 방책으로는 전월세 불안지역을 중심으로 단기 임대주택 공급을 확대하고 민간자본을 활용한 임대주택 공급과 준공공 임대주택 활성화, 공공임대주택 관리시스템을 개선하는 등 다양한 방식으로 공급을 확대하겠다는 것이다.

또 저소득층의 주거비 부담 완화책으로는 보증부 월세가구의 경우 전세금에 대한 이율을 낮추고 월세납입 보증 범위와 대상을 확대하는 방안과 사회취약계층을 위한 월세자금 대출과 금리 인하도 실시키로 했다.

국토교통부는 30일 경제혁신 3개년 계획의 일환으로, ‘서민 주거비 부담 완화 대책’을 확정·발표했다.

정부가 제시한 주거비 부담 완화 방안으로는 우선 단기적으로 전월세 불안우려 지역에 대해 즉시 입주 가능한 매입·전세임대를 집중 공급하고, 재건축 이주시기를 분산해 수요 관리를 하기로 했다.

◇임대주택 공급 늘려…내년까지 매입·전세임대주택 1만3000가구 추가 공급

한국토지주택공사(LH) 등이 매입하거나 전세 계약을 맺어 다시 보증부 월세로 임대해주는 매입·전세임대주택을 전·월세 불안지역에 집중 공급하기로 했다.

정부가 매입·전세임대 매년 4만 가구를 공급 추진하기로 했던 계획을 수정해 올해는 잔여물량 1만4000가구(2만6000가구 기 공급)를 11월까지 조기에 공급하고 12월 중에는 3000가구를 추가로 공급한다. 내년에도 1만 가구를 추가로 공급해 총 5만 가구로 늘리기로 했다. 2016년 이후 추가확대 여부는 임대시장 수급상황을 봐가며 결정할 계획이다.

매입·전세임대 지원 단가는 가구당 평균 500만원씩 상향해 일정수준 이상의 임대주택을 확보하고, 추후 기금부족 시 재정으로 이차 보전하는 방식도 검토한다.

또 재건축으로 인한 전월세 시장 불안을 방지하기 위해 이주수요 관리를 추진한다. 서울은 내년에 재건축에 따른 멸실주택이 5만3000가구인 반면, 신규 입주물량은 4만1000가구에 그쳐 1만2000가구 내외의 물량이 부족할 전망이다.

이에 국토부와 지자체간 협조체계를 구성하고 재건축단지 이주시기를 1년 이내에서 조정하고, 이주시기 조정심의 대상도 확대한다.

시장변화에 따른 다양한 임대주택이 공급된다.

민간자본의 임대주택 공급 확대를 위한 도시규제가 개선된다. 현재 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함)는 기준 용적률의 20%까지 용적률 추가가 가능하나, 지자체가 조례로 기준 용적률을 낮게 규정할 경우에는 법정상한율 확보가 곤란해 수익성을 확보하기 어려운 상황이다.

이에 임대주택법을 개정해 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함) 건설시 조례와 관계없이 용적률을 국토계획법에 따른 법정 상한까지 부여할 계획이다.

또 2017년까지 민간과 공공이 공동으로 출자한 공공임대리츠 방식으로 공급되는 물량을 현재 5만 가구에서 6만 가구로 1만 가구를 확대한다.

미분양 임대주택에 대한 세제지원과 10년 공공임대에 대한 건설자금의 지원도 강화한다.

준공후 미분양 주택(9월기준 1만8000 가구. 기준시가 6억 이하, 전용 135㎡ 이하)을 내년말까지 취득(임대사업자 등록 및 임대계약 체결)해 5년 이상 임대하는 경우, 취득 후 5년간 발생하는 양도소득의 50%를 감면해 미분양 주택을 활용한 임대주택 확대를 지원한다.

민간이 기금지원을 통해 건설하는 10년 공공임대에 대한 건설자금 지원을 내년에 한시적으로 가구당 지원한도를 규모에 관계없이 1500만원씩 인상하고, 60∼85㎡ 주택의 경우 금리를 3.7%에서 3.3%로 인하한다.

아울러 임대주택 건설회사, 임대주택 리츠의 건설 및 자본비용 지원을 위한 금융상품 개발도 검토한다.

올 1월에 준공공임대주택 제도가 도입됐지만 의무에 비해 혜택이 부족해 실적이 미미(9월기준, 256호)하다고 판단, 활성화 방안을 마련했다.

◇준공공임대 확대…의무 임대기간 10년→8년 단축, 임대종료 후 LH 매입 확약

준공공임대 다세대·연립주택의 층수제한 완화를 추진한다. 현재 제1종 일반주거지역에서는 아파트(5층 이상) 건설이 금지되고 다세대·연립주택은 층수제한(4층)이 있어 5층짜리 다세대·연립주택은 건설이 불가했다.

이를 건축위 심의를 거쳐 다세대·연립주택의 층수제한을 4층에서 5층으로 완화하고 제1종 일반주거지역 건설을 허용하기로 했다.

국회에 계류 중인 세법개정안은 이번 정기국회에서 입법되도록 노력하고, 특히 소득세 및 법인세는 감면 폭을 추가 확대하는 방안을 추진한다.

준공공임대 의무 임대기간을 10년에서 8년으로 단축하고, 일정기준을 충족하는 주택을 준공공임대로 등록(향후 2년간 한시)한 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 연간 매입물량 범위 안에서 임대기간 종료 후 매각 당시 감정평가 금액으로 매입을 확약해주기로 했다.

내년에 한시적으로 준공공임대 매입자금 지원금리를 2.7%에서 2.0%로 인하하고, 국토부 장관이 정하는 공공택지에서 건설되는 준공공임대는 임대주택법상 규제를 배제해 다양한 형태로 임대주택이 공급될 수 있도록 유도한다.

공급시차 단축이 가능한 민간의 다세대·연립주택 건설자금을 시중금리(3.8%∼4.0%) 수준으로 인하하고, 30가구 이상으로 사업계획 승인 시 금리를 1%p 추가 인하해 임대주택 공급을 확대한다.

또한 공공이 건설하는 임대주택의 일부를 공사기간이 1년 이내인 다세대·연립으로 공급해 전월세 수급상황에 탄력 대응키로 했다. 이를 위해 다세대·연립주택의 지원 단가를 올리고 건설비용 인하와 공기 단축을 위해 조립식 모듈러 주택의 활성화 기반도 마련할 계획이다.

공공임대주택은 관리시스템을 개선해 영구임대주택 순환율을 제고한다.

입주자격과는 별도로 영구임대주택 퇴거기준을 12월에 마련하고, 2년마다 정기적으로 자산 및 소득현황을 심사한 후, 자산 및 소득이 일정기준을 초과하는 가구는 자진퇴거 유예기간(2년) 부여 등을 통해 순환이주를 유도한다.

아울러 올해 11월부터 임대주택 포털(www.rentalhousing.or.kr)을 운영해, 전국 31개 기관에 흩어져 있는 임대주택 입주정보를 실시간으로 제공한다.

◇보증부 월세 부담 완화…월세대출 신규 도입, 보증금 대출 금리도 인하

서울 송파구 잠실의 한 아파트 상가의 부동산중개업소. ⓒ연합뉴스

저소득층의 주거비 부담 완화 정책으로는 보증부 월세가구 주거비 부담 완화책에 초점을 맞춰 월세 대출을 신설하고 금리를 낮추는 등 월세 가구의 지원을 늘리기로 했다.

정부는 그간 정책대상에서 상대적으로 소홀히 취급됐던 비자발적인 보증부 월세 거주 가구를 보다 두텁게 보호하고자 했다고 설명했다.

먼저 사회취약계층을 위한 월세 대출 신설하고 내년에 한시적으로 당장 자력이 부족하지만 장래 소득발생이 예상되는 취업준비생과 자활의지가 있는 기초생활수급자에게 저리의 월세 대출을 지원한다. 지원규모는 총 500억 원 규모이다.

대출 대상자는 학교 졸업생으로 취업준비생, 근로중인 기초생활수급자로서 '희망키움통장' 가입자, EITC(근로장려세제) 가입자를 대상으로 하며, 취업준비생은 부모의 연소득이 3000만 원 이하(기초생활수급자·차상위자·한부모 가정 포함)로, 부모와 따로 거주하는 만 35세 이하의 졸업생이며 졸업 후 3년 이내의 취업준비생이어야 한다. 또 희망키움통장 가입자는 기초생활수급자로서 근로소득이 최저생계비의 60% 이상인 가구를 대상으로 한다.

대상자가 선정되면 연 2%의 금리로, 매월 30만원씩 2년간 720만원 한도로 대출한 후 3년의 유예기간 후에 월세대출금을 갚도록(3년 거치후 일시상환, 최장 6년까지 3회 연장가능) 한다.

만약에 있을 월세 미반환 위험에 대비해 월세대출보증(주택금융공사) 가입을 의무화하고, 연체일수가 30일 이내로 1년 이상 대출을 이용한 경우는 향후 주택기금 전세자금 대출 때 금리 0.2%p를 우대한다.

보증부 월세가구 주거비는 보증금이 낮을수록 지원 금리를 우대해 손실을 보전하고 기금 대출시 저소득 가구 전세자금을 하나로 통합(가칭 버팀목 대출)해 차주의 소득수준과 보증금 규모별로 금리를 차등화 한다.

부부합산 연소득 4000만 원 이하 가구로, 부동산·자동차 등 자산이 일정기준 이하(대출연장시 2년마다 입증 필요)인 저소득층이라고 지자체장이 추천한 경우에는 금리 1%p를 추가로 우대한다.

월세보증책으로는 대한주택보증의 월세보증을 개선해 저소득층의 월세 인하를 유도한다.

현재 월세 전환율은 연체 리스크, 관리부담 등으로 시중금리보다 2~5%p 높고, 특히 저소득층이 주로 거주하는 다가구·연립주택은 아파트 대비 2~3%p 높은 상황이다.

이에 따라 월세납입 보증범위(임차료 9개월→24개월분)와 보증가입 대상을 확대(신용등급 1~6등급→1~9등급)하고, 보증료를 인하(신용등급 3등급 기준 0.6%→0.3%, 사회취약계층은 보증료 30% 추가 할인)할 계획이다.

저소득 임차가구를 위한 내집마련 기회도 확대된다.

디딤돌 대출 금리는 현행을 유지하되, 내년 1년간 한시적으로 생애최초주택구입자로서 부부합산 연소득 2000만 원 이하인 경우는 0.2%p 추가우대 한다. 디딤돌 대출은 3년 내 상환 시 최대 1.2% 중도상환수수료를 부과하고 있으나 중도상환수수료 체계조정을 검토할 계획이다.

정부는 이 같은 대책을 통해 임대차시장 구조변화로 주거비 부담이 증가하고 있는 저소득 월세가구와 비자발적 보증부 월세가구에 대한 맞춤형 지원방안을 마련한데 의의를 뒀다.

또한 즉시 입주 가능한 매입·전세임대 주택 확대, 다세대·연립주택 건설 등을 통해 도심 내 저렴한 임대주택 공급을 확대해 저소득 임차가구의 주거안정성을 높여나갈 방침이다.

아울러 새로 개편된 주거급여가 기초생활보장법이 개정되는 대로 차질 없이 시행될 수 있도록 준비한다는 입장이다.