전세 끼고 집 살 때 꼭 따져봐야 하는 것은?

중소형, 역세권, 학군 등 잠재가치 높은 아파트 선택해야

LTV 최대 70%로 완화된 만큼 대출금리 비교 분석도 필요

최근 전세값 고공행진으로 전세가율이 65%에 달하면서 전세를 끼고 집을 사려는 투자에 대한 관심이 커지고 있다.(자료사진)ⓒ연합뉴스

정부의 잇따른 부동산 활성화 정책에 따라 시장에 기대감이 커지면서 '전세를 끼고 집 사는 투자'에 대한 관심이 커지고 있다.

9월 현재 전세가율(집값 대비 전세가 비율)이 65%에 육박한데다 전세값 상승률이 매매가 상승률보다 높아 초기 투자비가 적기 때문이다.

30일 관련업계에 따르면 최근 아파트 매매가와 전세값이 동반상승한데다 저금리 기조로 대출부담이 적어 당분간 전세를 끼고 집을 사려는 투자 수요는 늘어날 전망이다.

'전세 끼고 집사기'는 초기 투자비 대비 향후 집값 상승에 따른 시세차익을 기대하는 경우로, 은행 예금금리와 개인의 재무조건, 매입한 물건의 미래 가치 등을 복합적으로 비교해야 한다.

권일 닥터아파트 리서치팀장은 "전세 낀 집을 살 경우 투자한 아파트값이 취득세, 재산세, 대출금리 등의 비용과 함께 물가상승률을 더한 것 이상으로 오를 때 이익이 발생한다"며 "잠재 주택수요가 풍부한 단지 또는 신규 수요가 점차 늘어나는 단지를 고르는 게 포인트"라고 강조했다.

잠재가치가 높은 단지의 선택기준 중 가장 대표적인게 '중소형, 역세권, 학군'이다. 이들 삼박자를 갖춘 단지는 수요가 꾸준하기 때문에 가장 안정적인 투자처로 전문가들은 보고 있다.

아울러 가급적이면 입주 5년 미만의 새 아파트를 사야한다. 수도권 입주물량이 줄어들고 있어 새 아파트 희소가치가 높아지고 있기 때문이다. 재건축 추진단지도 가능하지만 전세가율이 낮아 초기투자비가 많이 들어가는 단점이 있다.

서울지하철 9호선, 신분당선 등처럼 지하철 개통예정지나 신도시 등 향후 발전가능성이 높은 단지면 더욱 좋다. 요즘은 저층도 선호하는 사람이 많으니 굳이 로열층을 고집할 필요는 없다.

매입하는 아파트 지역의 주택수급도 고려할 점이다. 향후 신규 주택공급물량이 과잉인지, 아닌지를 따져봐야 한다. 가장 좋은 투자처는 앞으로 신규공급물량이 줄어들고 주택수요는 늘어나는 지역의 새 아파트다.

권일 팀장은 "전셋값이 당분간 계속 오르겠지만 2015년 이후 매매가 상승세가 강남권에서 강북권으로 확산되면 전세수요보다 매매수요가 늘어날 수 있다"며 "이럴 경우 전셋값이 하락하는 경우가 발생할 수 있어 차액 보증금을 돌려줄 수 있도록 대비해야 한다"고 말했다.

특히, 2000년대 초반 부동산 활황기때처럼 집값 급등기는 다시 오지 않기 때문에 전세를 끼고 아파트에 투자할 경우 장기보유는 필수다. 집을 다시 팔때도 최소한 2년이상 보유해야 양도세가 비과세가 되는 점도 유의해야 한다.

최근 주택담보인정비율(LTV)이 최대 70%로 완화된 만큼 전세를 끼는 경우와 주택담보대출을 이용하는 방법 등 두 가지 방안의 실 투자금과 금리 등을 비교해 볼 필요도 있다.