국토부, 3차 부동산대책 마련…행복주택 공급계획 조정

정책모기지 통합으로 일원화, 공유형 모기지 1만5000호 공급키로

목돈 안드는 전세 전세금반환보증 연계, 행복주택 14만 가구로 축소 및 대상지 확대

현오석 부총리 겸 기획재정부 장관이 3일 정오 서울 정부서울청사에서 열린 ‘경제관계장관회의’에서 모두발언을 통해 8·28부동산대책 후속조치를 발표하고 있다. ⓒ데일리안 홍효식 기자

정부가 주택시장 정상화와 서민 주거복지 강화를 위해 4.1, 8.28 두 차례 실시한 부동산 대책의 성과를 점검하고, 후속조치 추진계획을 마련했다.

그간 국민주택기금과 주택금융공사로 이원화돼 운영해온 정책모기지를 내년부터 통합 운영하고, 시범운영하던 공유형 모기지의 본 사업 1만5000호 시행 및 리츠를 통한 하우스푸어주택 매입을 확대, 시장선호를 반영한 목돈 안드는 전세Ⅱ 위주로 정책역량을 집중키로 했다.

또한 정부의 핵심공약인 행복주택 활성화 방안은 2017년까지 공공임대주택 공급계획인 총량 51만호를 유지하되, 비율을 조정해 당초 추진했던 행복주택 20만호에서 14만호로 줄여 건설하고 나머지 6만호는 국민임대주택 등으로 대체 건설해 주거복지 기회를 확대한다는 방침이다. 또 주민 반발이 예고된 시범지구 7곳의 지구 지정은 계속 추진한다는 계획이다.

국토교통부는 3일 경제관계장관회의를 거쳐 이 같은 내용을 골자로 한 부동산 대책 후속조리를 마련하고, 기존 대책들의 성과 점검을 통해 성과가 큰 과제는 확대시행하는 한편, 일부 부진한 과제는 보완방안을 마련해 기존 대책의 실효성을 높이겠다고 밝혔다.

특히 국토부는 국회의 입법처리 지연 등으로 시장 회복세가 주춤한 상황에서, 정부가 자체적으로 추진 가능한 후속조치들을 최우선적으로 추진해 주택시장을 조속히 정상화시킨다는 설명이다.

그동안 두 차례 내놓은 부동산 대책의 성과와 평가로 국토부는 “주택시장이 점차 회복되는 모습을 보이고 있다”며 “이 같은 시장회복세는 취득세·양도세 감면 등 세제지원과 공유형 모기지·생애최초 구입자금 지원 같은 금융지원 등이 시장의 호응을 얻으면서 가능했던 것”이라고 분석했다.

그럼에도 불구하고 거시경제 불확실성, 핵심법률 국회통과 지연 등으로 전반적인 구매심리회복 확산에 한계가 있어, 본격적인 시장 활성화에는 미치지 못한 상황이라며 집값 상승 기대감 저하와 저금리로 인한 월세 증가 등으로 전세수급 불균형이 지속되고 있는 상황이라고 진단했다.

또 임대주택 공급 확대를 위한 행복주택은 지자체와 주민 반대로 지구지정 등 일부 일정이 지연되고 있고, 집 주인 담보대출 방식의 목돈 안드는 전세도 시장환경 변화로 실적이 부진한 편이라고 전했다.

이에 국토부는 주택구입자금 지원 확대와 희망임대리츠 3차사업 시행, 목돈 안드는 전세 보완, 행복주택 활성화 방안의 추진계획을 제시했다.

▲주택구입자금 지원 확대= 정책 모기지의 통합 운용 체계로 시스템을 바꾸고 내년에 총 11조원의 주택자금을 지원키로 했다.

그동안 정책 모기지는 ‘근로자·서민 주택구입자금’, ‘생애최초구입자금’, ‘우대형 보금자리론’이 있었는데, 지원대상과 대출조건이 상이해 주거복지 형평성 및 재정운용의 효율성 관점에서 개선필요성이 제기돼 왔다.

이에 국민주택기금 구입자금과 주택금융공사의 보금자리론으로 이원화 돼온 정책 모기지를 내년 1월 2일부터는 통합 정책모기지로 일원화한다. 직접융자와 함께 유동화 방식 모두 활용, 주택금융공사의 유동화 방식 이자손실을 주택기금에서 보전해 효율화를 기하기로 했다.

이를 바탕으로 올해에 이어 사상 최대 수준인 11조원을 내년에 정책모기지에 지원, 지원대상이 확대되고 금리도 인하되는 효과를 기대하고 있다.

국토부가 예상하는 지원대상 확대와 금리 인하는, 소득기준 별 생애최초구입자금 7000만원, 서민주택구입자금 6000만원, 우대형 보금자리론 5000만원 지원에서 생애최초구입자금은 7000만원으로, 서민주택구입자금과 우대형 보금자리론은 6000만원으로 확대되며, 금리는 기존 2.6~4.05%에서 2.8~3.6%로 인하될 것으로 보고 있다.

수익·손익형 공유형 모기지는 시범사업에서의 국민적 수요가 많았던 부분을 감안해 지원물량을 확대해 본격 사업을 추진하기로 했다.

본 사업은 물량을 대폭 확대해 2조원(1만5000호) 범위 내에서 9일부터 예산이 소진될 때까지 한시상품으로 운용한다. 다만 위험 관리 차원에서 손익형은 공급물량의 20%로 제한키로 했다.

공급대상(부부합산 연소득 7000만원 이하)과 금리·대상지역(수도권 및 지방광역시), 대상주택(아파트로 한정) 등은 시범사업과 동일한 수준으로 시행한다.

▲희망임대주택 리츠 매입 확대= 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 희망임대주택 리츠는 올해 2차례에 걸쳐 주택 1000호 매입을 추진한 바 있다.

1차로 508호를 매입해 임대주택으로 활용중이며, 2차 사업(500호)은 신청자격을 완화, 매입 신청접수를 완료한 상황으로, 가계부채 절감과 하우스푸어의 주거비 부담 완화 등 성과가 크다고 보고, 내년에도 확대 시행한다.

내년 3차 사업에는 올해와 같이 1000호 매입을 추진하되, 시장상황을 봐가며 추가 확대하고, 현행 매입대상인 85㎡·9억 이하아파트의 면적제한은 폐지키로 했다.

이 같이 면적제한을 폐지해 중대형까지 확대한 것은 두 차례의 부동산 대책 이후 85㎡ 이하 아파트의 거래는 회복세인데 반해 대형 평형 아파트는 여전히 거래가 침체된 상황으로, 주택 처분이 어려워 과도한 원리금 상환부담으로 고통 받고 있는 하우스푸어는 오히려 대형 평형에 많기 때문이다.

하지만 대형 평형 보유자의 도덕적 해이 우려를 방지하기 위해 매입규모 제한이나 할인매입 등 매도자의 책임을 확대하는 보완책을 병행할 계획이다.

▲목돈 안드는 전세 보완= 목돈 안드는 전세는 전세대출을 담보대출화해 세입자들의 금리부담을 낮추겠다는 취지로 도입됐는데, 목돈 안드는 전세 도입과정에서 시중 전세대출금리가 인하되는 등 정부지원 없이 금리부담을 완화한다는 제도 도입취지는 달성됐다.

그러나 집주인 우위의 전세시장 심화로 집주인 담보대출 방식의 목돈 안드는 전세Ⅰ은 지원 실적이 단 2건에 그치는 등 활성화되지 못했다.

이에 시장선호를 반영, 임차보증금 반환청구권 양도방식인 목돈 안드는 전세Ⅱ 위주로 정책역량을 집중하기로 했다. 목돈Ⅱ는 전세금 반환보증(대주보)과 연계해 이용활성화를 유도한다는 방침이다.

대주보와 은행 간 협약을 통해 전세금반환보증을 은행에 위탁판매하고, 은행은 이와 연계해 채권양도 방식(목돈Ⅱ)의 일명 ‘전세금 안심대출’로 명명한 전세대출을 취급하는 방식이다.

일반적인 경우 대출보증료를 부담해 전세대출을 받고, 별도의 비용을 들여 전세금반환보증에 가입해야 하지만 ‘전세금 안심대출’ 이용 시 전세대출과 전세금을 한 번에 보장받을 수 있게 된다.

또한 은행이 대출금의 90%까지만 보증 받는 기존 전세대출과 달리 대출금 전부를 보증 받을 수 있어, 일반 전세대출보다 약 0.4%p 낮은 금리로 지원이 가능할 전망이다.

목돈 안드는 전세Ⅰ)은 집주인 우위 전세시장에서 이용 활성화에 한계가 있는 만큼, 올해 말까지 한시 적용됐던 LTV(60→70%), DTI(자율적용) 완화는 연장하지 않고 연말에 종료한다. 사실상의 폐지이지만 은행이 자율적으로 상품을 운영토록 해 집주인 담보대출 방식을 원하는 사람들이 이용할 수 있도록 틈새상품화 한다는 계획이다.

▲행복주택 활성화= 정부가 주거복지 차원에서 추진하는 행복주택 사업은 일부 공급계획을 조정했다.

7개 시범지구 지정은 추진 속도를 내면서 정상적으로 완료하고 내년 2월에는 추가지구 지정을 발표, 내년 상반기 중에 행복주택 공급기준을 확정하는 한편 지자체의 참여 유도를 위해 올해 안으로 주택기금 금리 인하하는 방향으로 기금운용 계획을 변경한다는 방침이다.

2017년까지 공공임대주택 사업승인 물량 51만호는 유지하면서, 행복주택은 당초 20만호에서 14만호로 줄이고, 줄어든 6만호는 주거취약계층을 위한 국민임대주택 등으로 대체 공급함으로써 저소득층과 무주택 서민들의 주거복지 기회를 확대하기로 했다.

또한 철도 부지를 활용한다는 기본개념을 일부 변경해 공영주차장이나 미활용 공공시설용지 등 공공용지 활용으로 범위를 넓혔다.

행복주택의 핵심 취지인 직주근접과 저렴한 임대료에 부합하는 다양한 용지를 활용해 행복주택을 공급하기로 해, 도시첨단산업단지 등 산업단지 및 미니복합타운에도 건립하고, 공공용지를 활용해서도 3만8000호를 공급할 예정이다.

이외에도 도시 활력 차원에서 도시주거지 재생과 산업단지 주거지 개선과 연계해 행복주택 3만6000호를 공급하고, 공기업 보유 토지를 활용해 공공건설용 택지와 민간분양 예정지에 3만9000호와 2만7000호를 각각 공급키로 했다.

교통과 개발여건이 양호한 입지에서 저렴한 임대료로 공급이 가능한 부지를 선별해 중·소규모 개발을 중심으로 추진하며, 계속적으로 지자체 수요 등을 받아 가용지를 발굴, 물량을 늘려나갈 계획이다.

공기업 보유 토지 활용과 관련해 분양주택 용지 전환에 따른 공기업 재무부담, 미착공 부지의 중복 사업승인 등의 우려에 대해 국토부는 미매각 분양주택 용지를 임대주택으로 전환해도, 단기적·산술적 사업수지는 불리할 수 있지만 용지의 장기보유에 따른 불확실성과 재무부담을 경감하는 효과가 더 클 것으로 예상된다고 설명했다.

그간 지자체 협의와 주민 설득 등으로 지연돼왔던 7개 시범 지구는 사업추진에 속도를 낸다는 입장이다.

목동·송파·잠실·공릉·고잔 등 5개 지구는 5일 중도위에 상정해 지구 지정을 심의할 계획이며, 지난 8월 지구 지정된 오류·가좌 지구는 지자체와의 협의를 조속히 마무리하고 지구계획과 주택건설사업계획을 승인할 계획이다.

사업비는 입지별 특성(인공데크, 소음·진동·방재시설 등), 지역별 요구사항(문화·보육·주차시설 등)을 적절히 수용하면서, 주변 시세보다 저렴한 임대료로 공급되도록 전체적으로 기준 사업비(659만원/3.3㎡) 수준에서 관리해 나갈 방침이다.

국토부는 지속가능한 사업 추진을 위한 제도적 기반 마련으로 부지확보, 토지점용료 감면, 용적률·건폐율 등 건축특례 등을 담은 ‘공공주택법’ 개정(국토위 계류 중)을 추진하는 한편, 입주기준, 임대료 등 행복주택 공급기준안도 조속히 마련할 계획이다.