전월세 대책, 전세수요 돌려 매매로 수급불균형 잡는다

취득세율 인하, 장기 모기지 활성화, 세제·금융지원 등 종합안 제시

임대주택 공급 늘리고 미분양 임대 활용, 전월세 대출 및 지원 확대

현오석 부총리 겸 기획재정부 장관과 관계부처 장관들이 28일 오후 세종로 정부서울청사에서 열린 '전월세 시장 동향 및 대응방향 합동브리핑'에서 정부의 대책을 발표하고 있다. ⓒ연합뉴스.

정부가 최근 전세값 상승과 월세시장 확대 등으로 인한 서민들의 주거불안이 증폭되자 이를 해소하기 위한 전월세 대책을 내놨다.

기획재정부·법무부·안전행정부·국토교통부·금융위원회 등 관계부처 및 기관 간 논의와 당정협의를 거쳐 마련된 전월세 시장안정을 위한 대응방안을 정부는 28일 확정·발표했다.

정부는 최근 전세값 상승이 주택 매매시장 부진에 따른 전세수요의 증가와 전세에서 월세로 전환되는 임차시장의 과도기적 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석했다.

이에 따라 정부는 개선 대책으로 주택시장 정상화라는 4.1 부동산 대책의 기본 틀을 유지하면서 주택시장 침체로 전세 수요에 머물러 있는 주택구입 가능계층의 매매수요를 늘리고, 전세수급을 위한 임대주택 공급을 확대, 전세값 상승과 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화 방안 등 세 가지 큰 틀에서의 대책을 모색했다.

취득세율 영구 인하, 주택구입 자금 지원, 월세 세입자에 대한 소득공제 확대 등이 포함됐고, 일부에서 대안으로 제기됐던 전월세상한제는 도입하지 않았다.

이번 대책의 핵심은 주택 매매활성화를 주거안정의 포인트로 두고 전월세 시장에는 지원 확대를 통해 현실적 대안과 심리적인 불안감을 해소하겠다는 차원이다.

이를 뒷받침하기 위해 관계부처 간 협업을 통한 세제·금융지원책도 총동원됐다.

정부는 이번 대책을 통해 주택구입 가능계층의 주택구입이 늘어 전세수요가 매매수요로 전환되고, 민간임대사업 활성화 등을 통해 임대주택 공급이 확대되면 전월세 수급불균형이 완화될 것이라고 기대를 하고 있다.

또 월세 소득공제 등 세제·금융지원을 통해, 전세의 월세전환 등 임대차 시장의 구조적 변화 과정에서 어려움을 겪는 서민·중산층의 주거비 부담 경감에 도움이 될 것으로 보고 있다.

낮은 집값 상승 기대감과 주택구입·소유비용 부담 등으로 인해 전세수요로 몰리는 상황에서 인위적으로 시장을 통제하기 보다는 주택시장 정상화를 통한 수급 불균형을 완화하면 시장의 조절능력에 의해 임대시장이 안정을 찾을 수 있을 것으로 진단한 대응책이다.

전세와 매매시장은 서로 연계돼 있어 전세와 매매시장 동반 안정을 위한 패키지 정책이 필요하다는 것이다.

특히 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환돼 전세난이 가중된다는 판단 하에 높은 집값의 대출중심 지원책에는 한계가 있다고 보고, 수익공유형·손익공유형 모기지 등 저리의 새로운 금융기법을 도입해 주택구입 부담을 완화한다는 대책이 눈에 띈다.

이와 함께 민간임대사업 활성화를 통한 임대주택 공급확대, 월세 소득공제 등 세제·금융지원책들도 지원의 범위를 확대하는 등 어느 때보다 다양하고 종합적인 대응방안이라는 반응이다.

이에 따른 정부의 전월세 안정 대응책의 구체적인 내용을 알아본다.

▲전세수요의 매매전환= 4.1부동산 대책으로 제시됐던 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심법안을 신속히 처리해 위축된 시장심리 회복을 지원하고, 취득세 인하와 저리의 장기 모기지 공급확대를 추진한다는 계획이다.

취득세율은 현행 9억 원 이하 1주택 2%, 9억 원 초과 다주택자 4%에서 6억 원 이하 1%, 6~9억 원 2%, 9억 원 초과 3%로 인하하고, 다주택자에 대한 차등 부과도 동반해 인하한다.

취득세 인하에 따른 지방세수 감소액은 전액 보전하되, 구체적인 보전방안은 중앙-지방간 기능·재원 조정방안을 확정해 9월중에 별도방안을 발표할 예정이다.

또한 저리의 장기 모기지 공급을 확대해 실수요자들의 주택구입 부담을 완화해 나갈 계획이다.

우선 주택금융공사의 장기·고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급을 확대(2013년 21조원→2014년 24조원)하고, 장기주택 모기지에 대한 소득공제 요건도 현재 무주택자가 기준시가 3억 원 이하 주택을 구입할 경우에 공제를 해 주던 것을, 대상 주택가액 기준을 기준시가 4억 원(시가 5~6억 원 상당) 이하로 상향했다.

아울러 무주택자뿐 아니라, 교체수요 지원을 위해 1주택자가 대체주택을 취득한 경우에도 과세종료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우까지로 공제대상을 확대키로 했다.

국민주택기금의 ‘근로자·서민 구입자금’ 지원도 확대된다. 대출대상에 주거용 오피스텔을 포함하고, 소득요건도 현행 부부합산 4500만원에서 6000만원으로, 대상주택 가액기준(3억 원→6억원 이하), 대출한도(호당1억 원→2억 원)를 확대하며, 적용 금리도 현행 4%→2.8~3.6%(소득·만기별로 차등화)로 낮춰 지원할 계획이다.

주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도인 수익공유형, 손익공유형 2가지 유형 모기지가 도입된다.

이 제도는 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 2013년 중 수도권과 광역시에 먼저 3000호 시범사업을 추진할 계획이다.

수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각 시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다. 손익공유형과 유사하지만, 시세차익 공유를 조건으로 금리부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 귀속되지 않는 것이 차이점이다.

지원금리는 연 1.5%, 만기는 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치) 방식이며, 지원한도는 최대 2억 원, 주택가격의 70%이내다.

손익공유형 모기지(Equity Loan)의 경우는, 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다.

지분 임대료는 초기 5년 1%, 6년차부터 2%이며, 만기는 20년 일시상환, 지원한도는 최대 2억 원, 주택가격의 40% 이내로, 손익귀속은 주택 매각 또는 만기 시 매각 또는 평가 차익·차손을 지분율에 비례해 공유한다.

이와 함께 모기지 보험(가입시 LTV 최대 85%까지 대출가능)의 가입대상을 현행 무주택자·1가구 1주택자에서 1년간 한시적으로 다주택자까지 확대적용할 계획이다.

▲임대주택 공급확대= 서민·중산층의 전월세 부담완화를 위한 방안으로 기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급(9~12월중 총 2만3000호, 수도권 1만3000호 목표)하고, LH가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2000호를 9월부터 임대주택으로 활용해 나갈 계획이다.

하반기 공공주택 입주 또한 가을철 이사시기에 맞춰 1~2개월(조기입주 물량 1만6000호) 앞당겨 공급하기로 했다.

단기적인 공급확대 뿐 아니라 중장기적인 공공임대주택 재고 확충도 지속 추진한다. 연 11만호의 공공임대주택을 지속 공급하고, 도심 내 소형 임대수요 충족을 위한 ‘행복주택’ 건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진할 예정이다.

또한 지구별 여건 등을 감안해 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환할 계획으로, 올해 2500호 등 향후 2년간 총 8100호를 임대주택으로 공급할 계획이다.

임대주택 공급 활성화 차원에서 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 금리를 인하(5%→2.7~3%)하고, 대출한도(6000만원→최대 1억5000만원) 및 매입대상 주택도 확대할(미분양→미분양 및 기존주택) 계획이다.

매입임대사업자가 5년 이상 임대할 때는, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대(매년 현행 3%→5%, 10년간 최대 30%→40%) 적용하고, 일정 요건 충족(기준시가 3억 이하·국민주택 규모 이하의 신축·매입 주택을 3호 이상, 5년 이상 임대)시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세·법인세를 20% 감면할 계획이다.

이와 함께 지난달 24일 발표한 수도권 주택공급 조절방안에 따라, 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 수 있도록 9월초 ‘전세보증금반환 보증’과 ‘모기지 보증’ 도입을 통해 준공후 미분양의 임대활용을 유도하고, 리츠가 준공후 미분양을 매입, 임대주택으로 활용하는 방안도 추진할 계획이다.

중장기적으로는 민간 임대사업 활성화 유도를 위한 준공공임대주택, 토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등을 도입해 민간의 참여기회를 넓히고, 리츠·펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원을 강화할 계획이다.

▲전월세 부담 완화= 월세전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50%에서 60%로, 소득공제 한도는 현행 연 300만원에서 500만원으로 확대된다.

저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 올해 말까지 사업모델을 구축하고, 내년 중 시범사업을 거쳐 2014년 10월부터 본격 시행된다.

또 저소득층의 전세부담 완화를 위해서는 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화된다.

수도권 과밀억제권역의 경우 보증금한도를 기존 1억 원에서 1억2000만 원까지, 대출한도는 5억6000만 원에서 8억4000만 원까지 늘어난다.

임차보증금 미반환 불안으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 강구된다.

주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대를 추진키로 하고 9월 중 절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획이다.

계약 종료 후 임차보증금 미반환시는 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고 서울보증보험 등 시중 전세금보장보험의 가입대상을 확대, 보험요율을 10% 내외 인하할 방침이다.

▲기타 정부 대응책= 정부는 이 같은 전월세 대책에도 불구하고 누적된 전세가 상승으로 전세보증금의 절대수준이 높아졌으며, 2년마다 돌아오는 재계약 기간 중에는 체감상승률이 더욱 높아짐을 감안하고 있다.

특히 가을 이사철이 도래하는 9월에서 10월까지는 어느 정도 시장 가격 불안을 예상했다.

하지만 정부는 결국 이번 취득세율 인하, 장기 모기지 활성화 등 세제·금융지원방안 등을 통해 전세수요가 매매수요로 전환되고 이에 따른 주택시장 수급불균형이 완화되는 선순환 구조로 갈 것이라는 데 방점을 찍고 있다.

여기에다 준공후 미분양 주택의 임대주택 활용, 민간 매입임대 활성화 등 임대주택 공급이 늘어나면 전세시장 안정에 도움이 될 것이라는 복안을 두고 10월 이후 전월세 시장이 점진적으로 안정세를 찾을 것으로 기대하는 눈치다.

이에 정부는 곧 다가오는 가을 이사철 임대차 관계의 예측 가능성을 높이는 한편, 임차인 보호와 분쟁을 방지하기 위해 법무부가 마련한 표준임대차계약서의 홍보와 LH에서 운영 중인 ‘전월세 지원센터’를 통한 상담서비스 등도 강화할 예정이다.

아울러 이사철 불공정 중개행위에 대한 집중단속으로 세입자의 피해를 예방하고, 지역별 시장 모니터링을 지속적으로 실시, 주택 시장 수급환경 변화와 도심 내 임대수요 증가 등 시장의 구조적 변화에 따른 발 빠른 정책적 대응을 표했다.