수도권 주택공급 물량 대폭 축소…4년간 17만 호 감축

국토부, 수도권 대규모 개발로 공급과잉 우려…불가피한 물량조절

서승환 국토교통부 장관이 24일 정부서울청사에서 4.1부동산대책 세부실행방안에 대해 브리핑을 하고 있다.ⓒ국토부.

정부가 부동산 4.1대책 이후 반짝 상승했던 수도권 주택가격이 6월 들어 다시 하락세로 전환되고 7월에는 거래량도 감소하자 주택공급 축소 확대 및 임대시장 활성화 등 관련 후속대책을 내놨다.

정부는 4.1대책의 기조를 유지하면서 효과를 극대화할 수 있도록 수도권 주택공급 물량을 대폭 축소한다는 방침이다.

사업초기 단계는 지구지정 해제나 지구면적 축소로 2만9000호를 감축하고, 사업이 진행 중인 지구는 공공분양주택의 비율을 축소하고 민간분양주택은 공급시기를 늦추는 등 2016년까지 사업승인 물량을 9만호 축소하겠다는 계획이다.

보금자리·택지지구 등 수도권 전체 공공택지의 청약물량은 2013년부터 2016년까지 당초 4년간 11만9000호에서 6만8000호로 변경해, 5만1000호 축소로 전환, 분양물량의 추가적 감축을 제시했다.

또한 분양주택은 축소하되 민간 임대사업 활성화 등 전세불안 완화를 위한 임대주택 공급은 확대키로 했다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 주택공급 분야 후속조치를 24일 열린 경제관계 장관회의에서 발표했다.

정부는 4.1대책 이후 시장상황이 다시 위축되고 있는 원인으로 수도권 지역의 대규모 개발사업 추진에 따른 공급과잉 우려를 꼽았다.

이와 함께 취득세 감면 종료와 거시경제 여건의 불확실성, 주택보급률 확대, 인구·가구 증가율 둔화, 주택보유인식 저하 등 주택시장의 구조적 변화도 영향을 미쳤다고 분석했다.

이에 정부는 수급불균형이 장기화 될 경우 세제감면 등 수요 진작 효과가 반감될 가능성도 있는 상황이라며 4.1대책에서 제시한 공급물량 축소계획 등의 구체화 방안을 마련했다고 밝혔다.

수도권 공공주택 개발, 추가 축소·사업 연기 조정 등 공급 제한

이날 발표한 수도권 공공주택 개발 사업에 대한 조정으로는 시장 수요와 사업진행상황에 맞춰 조정할 계획으로, 사업이 초기단계인 경우 사업성 등을 감안해 지구지정을 해제(고양풍동2)하거나 지구면적을 축소(광명시흥 등)하는 방식을 통해 총2만9000호를 감축할 계획이다.

사업이 진행 중인 지구는 공공분양주택은 사업승인을 연기하고 민간분양주택은 택지공급 시기를 연기해 사업승인 시기를 늦춰지도록 유도, 2016년까지 사업승인물량 9만호를 축소할 계획이다.

공공분양주택의 청약물량과 시기 또한 조정된다.

한국토지주택공사(LH)가 분양예정인 공공주택 분양을 2013년부터 2016년까지 기존보다 5만1000호를 축소하고, 그 중 올해와 내년까지 6만2000호로 축소한다는 계획에서 다시 3만3000호 우선 축소로 2년간 2만9000호를 추가로 청약물량을 조정해, 효과를 조기에 가시화 한다는 방침이다.

연기·조정된 물량은 향후 공급과잉 요인으로 작용하지 않도록 LH 등과 함께 특별 관리해 나가면서 시장상황 개선여부 등을 고려해 탄력적으로 대응할 계획이다.

민간 주택공급도 조절, 분양성 평가 강화 및 준공후 분양 유도

민간건설업체가 미분양 리스크에도 불구하고 금융비용 등을 이유로 밀어내기 식으로 분양하는 물량을 최소화한다.

이를 위해 보증지원, 리츠 등 금융수단을 활용해 분양예정 물량을 후분양으로 유도하고, 일정기간 임대주택으로 활용하는 방안도 마련했다.

이와 관련, 대한주택보증의 분양보증 심사 시 ‘분양성 평가’를 강화하고, 분양예정 물량 또는 미분양 물량을 '준공후 분양'(후분양)으로 전환·연기한 업체에 대해서는 저리의 보증부 대출을 지원할 계획이다.

앞으로는 분양성에 기초해 보증료율 차등 폭을 확대함으로써 미분양 위험이 큰 사업의 경우 사업추진을 억제하게 되며, 신규 사업승인의 엄격한 관리를 위해 ‘수도권 주택정책 협의회’를 통해 지자체와의 협업체계도 구축키로 했다.

분양예정 물량을 후분양으로 전환한 업체에는 대한주택보증의 지급보증을 통해 분양가격의 50~60% 내외의 건설자금을 대출토록 했다.

특히 후분양으로 전환한 물량을 준공 후 일정기간 임대로 활용하는 물량에 대해서는 분양가격의 10% 내외 추가 대출보증을 제공하고, 임대 활용 후에는 해당물량에 대해 선착순 분양을 허용할 계획이다.

또한 건설사가 자체적으로 후분양을 임대(전세)로 활용할 수 있도록 ‘전세보증금 반환보증’과 대한주택보증이 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 ‘모기지 보증’도 도입할 계획이다.

이 같은 보증제를 도입하게 되면 제2금융권 대출을 제1금융권 대출로 전환해 금리 인하가 가능해지며 대출한도 확대 등 건설사 금융비용이 절감되는 혜택이 주어진다.

미분양 주택에 대해서는 리츠가 매입해 임대주택으로 운용한 후 매각·청산하는 방안도 추진한다. 리츠가 건설사의 미분양 주택을 분양가에 매입하되, 건설사는 분양가의 20~30%를 리츠에 후순위로 출자하는 방식이다.

다만, 임대활용 후에도 5년까지 매각되지 않으면 LH가 매입해 청산을 담보하고, LH가 매입한 주택은 공공임대주택으로 활용되며, 취득세 50% 감면, 재산세 최저세율(0.1%) 적용, 종부세 합산 배제 등 세제지원으로 미분양 리츠의 사업성을 보완할 방침이다.

민간 매입임대 사업자의 주택매입을 촉진하기 위해 대한주택보증에서 제공 중인 ‘매입임대자금 대출보증’의 보증대상 85㎡ 이하 제한을 폐지하고, 취급 금융기관도 2개에서 4개로 확대할 계획이다.

또한 주택기금에서 지원하는 미분양주택 매입임대자금의 대출 금리를 5%에서 4%로 인하하고, 대출한도도 6000만원에서 7500만원으로 확대할 예정이다.

공공임대주택 공급 확대, 준공공 임대주택 매입자금 추가 지원

분양주택 공급 축소와 별개로, 서민 주거안정과 전세불안 완화를 위한 공공임대 주택 공급은 지속적으로 확대해 나가기로 했다.

올 하반기 전세수급 안정을 위해 공공주택 1만7000호의 입주 시기를 1~2개월 앞당기고, 판교 순환용 임대주택 중 국민임대주택으로 전환된 물량 1만9000호에 대해 9월중 입주 조치토록 한다.

올해 말까지 3만6000호 공급계획인 기존주택 매입·전세임대도 하반기에 2만호를 집중 공급하고, 매입 대상주택 확대를 위해 매입임대 지원단가도 현재 8500만원에서 9000만원으로 상향조정할 계획이다.

준공공 임대주택 활성화를 위해 주택 개량·매입자금에 대한 국민주택기금 융자 지원을 추가키로 했다.

개량자금은 연 2.7% 금리로 60㎡ 이하 주택은 1800만원, 85㎡ 이하는 2500만원을 지원하고, 매입자금은 연 3% 금리로 7500만원의 대출한도를 정하는 한편, 매입대상에 도시형생활주택과 오피스텔도 포함시켰다.

이와 함께 ‘목돈 안드는 전세’ 제도는 지난 7월초 국회에서 관련법령이 개정돼, 기금취급은행·보증기관 협의 등을 거쳐 8월초 상품을 출시할 예정이다.

생애최초 구입자금의 경우는 6월 금리 추가인하 후 지원 실적이 큰 폭으로 증가하고 있는 상황으로, 향후 자금소요 추이를 봐가며 지원확대를 검토할 계획이다.

주택구입시 적용되는 차입금 이자상환액에 대한 소득공제 대상을 확대(국민주택규모 이하 요건 폐지)하는 등 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있도록 지원할 계획이다.

공급 축소로 인한 주택가격 상승, 단기 대책 이후 공급과잉 우려 등 숙제남아

결국 국토부는 수도권 주택시장이 공급과잉 우려가 있는 상황에서 세제·금융지원 등 수요대책의 효과가 한계가 있기 때문에 향후 3~4년간 단기책으로 수도권 공급물량 조절을 본격화할 필요가 있다는 판단이다.

이에 대한 대책으로 기존주택 거래 활성화에 초점을 두고, 건설사의 신규분양 공급은 최대한 축소하고, 민간 임대사업 활성화 등 전세불안 완화를 위한 임대주택 공급은 지원을 통해 확대한다는 방침이다.

하지만 이를 두고 일부 분양물량의 추가 조정과 일부 지원 외에는 큰 실효성 있는 대책이 없고, 주택공급을 무리하게 줄여 주택가격 상승을 초래하는 결과를 가져오는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나오고 있다.

또한 공공분양주택 물량을 대폭 축소하면 이를 기다리는 서민들의 피해가 예상되며, 공급 억제가 풀리는 2017년 이후의 공급과잉 또는 시장변화에 대해서도 지적이 대두됐다.

이에 대해 국토부는 이번 수도권 주택공급 조절방안은 정부의 4.1대책 점검 및 후속 보안조치라면서 “이번 공급조절은 초과공급을 야기하는 주택시장의 과한 열기에, 계획된 대량공급계획을 조정하는 것”이라는 설명이다.

또한 “무작정 공급을 줄여 과거와 같은 초과수요 상태로 돌리는 것이 아니며, 시장상황 개선 여부를 봐가면서 공급계획을 탄력적으로 적용하겠다”는 입장을 피력했다,

공급 축소로 인한 서민 피해에 대해서는 “수도권 외곽의 대량공급으로 인한 수급 불균형 상황이 장기화될 가능성을 감안한 불가피한 물량조절로, 축소·연기되는 공공분양 물량 중 일부는 공공임대주택으로 전환, 서민들을 위한 임대주택 공급을 확대할 것”이라고 밝혔다.

2017년 이후의 시장변화와 관련해 “신규 개발지구 지정을 중단해 신규 물량공급을 최소화하고, 11만9000호 사업승인 축소와 5만1000호의 청약시기 조정 대책이 향후 공급과잉 요인으로 작용되지 않도록 LH 등과 함께 특별관리를 해나갈 계획”이라고 전했다.